שכונה חדשה – בעד

לא קשה לחשוב על כמה סיבות טובות למה כן כדאי לרכוש דירה בשכונה חדשה, שהרי שכונה חדשה משמעותה בנייה חדשה בתכנון שמתאים לאורח החיים המודרני, תשתיות חדשות בטכנולוגיות מתקדמות יותר, לפעמים גם תוך חשיבה ירוקה וסביבתית וכמובן שהכול פשוט נראה טוב יותר. מכירים את התוכניות האדריכליות היפות, רוויות הפארקים והשבילים המבהיקים? כך כנראה תראה גם השכונה שלכם. 

עוד יתרון משמעותי הוא שלשכונה החדשה המתאכלסת בבת אחת יגיעו כנראה אוכלוסיות ממצב סוציו-אקונומי ומשפחתי דומה לכם, מה שייצר הזדמנות טובה להקים קהילה חדשה וליהנות משכנות טובה.

וכמובן לא נשכח שמי שרוכש דירות בשכונה החדשה צפוי ליהנות מעליית ערך הדירה אחרי שיכנסו אליה כל התושבים החדשים ואחרי שבניית התשתיות תגיע לסיומה, ולכן מדובר גם בהשקעה מניבה.

שכונה חדשה – נגד

אם אמרנו שדירה בשכונה חדשה צפויה להעלות את ערכה עם סיום הקמת התשתיות, עלינו לזכור כי המשמעות היא שבשנים הראשונות נאלץ להתמודד עם חסר בתשתיות, ועד שיבנו די בתי ספר, גנים, מתנ”סים ואפילו מרכזי קניות נאלץ לנדוד לשכונות רחוקות. לעיתים המצב הזה עלול להמשך גם מספר לא מבוטל של שנים.

במקרים שונים רכישת דירה בשכונה חדשה משמעותה גם מגורים באתר בנייה וחיים לצד זיהום רעש, זיהום אוויר והפרעות נגישות בשל תנועת משאיות וחסימות כבישים. כמו כן, שכונות חדשות רבות מאופיינות היום בבנייה לגובה כך שבשטח קטן נבנות יחידות דיור רבות שיכולות להביא לצפיפות גבוהה ולהיווצרות של פקקים רבים בתוך השכונה בשעות הלחץ.

שכונה ותיקה – בעד

נתחיל מהמובן מאליו – דירה בשכונה ותיקה תעלה לרוב פחות מדירה שנבנתה בשכונה חדשה באותה עיר, כך שללא ספק יש כאן יתרון כלכלי. וכמובן יש לציין כי שכונות ותיקות רבות עוברות בשנים האחרונות תהליכי תמ”א ופינוי בינוי, כלומר אם נרכוש דירה בבניין ישן המיועד לעבור תהליכים כאלו בשנים הקרובות נוכל לייצר השקעה משתלמת מאוד וליהנות בעוד מספר שנים מרווח לא מבוטל.

כמו כן, לא זו בלבד שהשכונות הוותיקות מציעות לנו ברוב המקרים תשתיות קיימות, אלא כשאנחנו בוחרים לקנות דירה בשכונה ותיקה קל לנו הרבה יותר להבין את איכות השכונה, אנחנו יכולים ללמוד על האוכלוסייה המקומית, על רמת החינוך ואיכותה ובקיצור אנחנו יודעים בדיוק מה אנחנו עומדים לקבל ובכך לעשות קניה מושכלת יותר. ואם אמרנו ששכונות חדשות רבות מתאפיינות בבנייה רווית מגדלים, בשכונות וותיקות לרוב לא נראה בנייה של רבי קומות והתושבים בה נהנים מצפיפות יחסית נמוכה. 

שכונה ותיקה – נגד

שכונות ותיקות אשר נבנו לפני עשרות שנים הן לרוב שכונות שהתכנון שבהן אינו תואם לאורח החיים המודרני. זה בא לידי ביטוי פעמים רבות במיעוט מקומות חנייה, שכן בעבר לא מקובל היה שמשפחה תחזיק ביותר מרכב אחד אם בכלל. בשכונות אלו התשתיות יהיו ישנות, הסביבה תהיה לעיתים פחות מטופחת ופעמים רבות גם מבני הציבור יהיו במצב מוזנח למדי.

אם אתם מתכננים על פינוי בינוי או תמ”א 38 זה מצוין, אבל אם הדירה שקניתם אינה צפויה לעבור תהליכים כאלו, ואלא אם יתחוללו שינויים משמעותיים אחרים בשוק הנדל”ן, ערך הדירה שלכם ככל הנראה לא ישתנה רבות בשנים הקרובות.

אז במה לבחור?

בסופו של דבר השאלה היא מהן הציפיות שלכן מהדירה החדשה, מי שמבקש לייצר השקעה מניבה עדיף שירכוש דירה בשכונה חדשה או דירה בשכונה ותיקה שנמצאת לקראת תמ”א, מי שמחפש מגורים לגובה ימצא את מבוקשו במגדלים הנבנים בשכונות החדשות ולמי שמעדיף לחסוך יהיו כנראה סיכויים טובים יותר למצוא נכס שמתאים לצרכים שלו בשכונה ותיקה. אז מה הכי מתאים לכם?

The post איפה לקנות דירה? שכונה חדשה VS שכונה ותיקה appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

בגלל עליית הערך

ככל שתרכשו את הדירה שלכם בשלבים מוקדמים יותר ככה תשלמו עליה פחות, שכן ככל שהבנייה מתקדמת והופכת מתרשימים והדמיות למציאות בשטח כך הערך שלה הולך ועולה. בסופו של דבר, כשהבנייה של הדירה שלכם תסתיים הערך שלה יכול לעלות בטווח של עשרה אחוזים עד שלושים אחוזים, לדוגמה דירה שרכשתם במיליון שקלים תוכלו למכור ברווח של שלוש מאות אלף שקלים עוד לפני שמישהו בכלל נכנס לגור בה.

בגלל אפשרויות הבחירה

פרויקטים רבים מציעים ללקוחות מגוון של דירות בגדלים שונים ועם אפשרויות שונות, ולחלקן יש ביקוש גבוה יותר מאחרות. לדוגמה, יכול להיות שאתם מעוניינים בדירת 4.5 חדרים, אך כשתגיעו לרכוש את הדירה אתם עלולים לגלות שכל דירות ה-4.5 חדרים כבר נמכרו ועליכם לבחור בין 4 חדרים שאולי תהיה קטנה מדי ל-5 חדרים שתדרוש מכם הוצאה כספית שלא תכננתם. אך ככל שתרכשו את הדירה בשלבים מוקדמים יותר כך מלאי הדירות הזמין לכם לרכישה יהיה גדול יותר וכך לא תאלצו להתפשר ותוכלו לרכוש את הדירה המושלמת עבורכם.

בגלל שיטת התשלומים

כשאנחנו קונים דירה קיימת אנחנו נשלם למוכר או לקבלן את כל סכום ערך הדירה, אך כשאנחנו רוכשים דירה על הנייר שיטת התשלומים לרוב תהיה בהתאם לשלבי הבנייה. שיטת התשלומים הזו פותחת בפנינו הזדמנות חדשה – אם אמרנו שערך הדירה לא מפסיק לעלות זה אומר שאם נמכור את הדירה שלנו לפני שבנייתה הושלמה נשקיע למעשה רק חלק מההון עבור שלבי הבנייה שהסתיימו אך לעומת זאת אנחנו נרוויח את כל עליית ערך הדירה.

בגלל החיסכון במסים

בישראל קיים חוק הקובע כי אם אתם מחזיקים ביותר מדירה אחת ורוצים למכור אחת מהן אתם נדרשים לשלם מס שבח הנגזר מהרווח שקיבלתם ממכירת הדירה וגובהו 25%, למשל אם רכשתם דירה במיליון שקלים ומכרתם אותה במיליון וחצי הרווח שלכם הוא חצי מיליון שקלים, ועל כן תדרשו לשלם למדינה 125,000 ש”ח.

אבל שימו לב – אם אתם מוכרים את הדירה תוך 18 חודשים מהרגע שרכשתם את הדירה החדשה תוכלו לקבל פטור ממס שבח ולא תאלצו להיפרד מהסכום הגסטרונומי הזה. איך זה קשור לרכישת דירה על הנייר? תקופת 18 החודשים האלו מתחילה רק מהרגע שנכנסתם לדירה, כלומר אם קניתם דירה על הנייר ויש לכם שנתיים עד שבנייתה תסתיים תרוויחו זמן יקר למכור את הדירה הראשונה, זמן שיספק לכם יותר גמישות ויאפשר לכם לחפש רוכשים בנחת. 

 בגלל החיסכון בשיפוצים

גם כשאנחנו קונים דירה חדשה לגמרי יש סיכוי גבוה למדי שנרצה להזיז כמה נקודות חשמל, לבצע התאמות שונות במיקום התאורה ואפילו להזיז קירות בתוך הבית. אבל כל השינויים האלו עולים הרבה מאוד כסף ואם לא די בזאת הם אף עלולים לדחות את הכניסה שלנו לדירה בעוד שבועות ארוכים.

לעומת זאת לשנות נקודת חשמל בתשריט הבית זה סיפור אחר לגמרי, כלומר כשאתם קונים דירה על הנייר, או אפילו דירה בבניין שנמצא בתהליכי בנייה והחלוקה הפנימית של הדירה עוד לא הושלמה, יהיה לכם הרבה יותר קל לבקש את כל השינויים ובעצם לחסוך עשרות אלפי שקלים אם לא יותר. 

זה אך טבעי לחשוש לבצע רכישה במיליוני שקלים שאת תמורתה נקבל רק בעוד שנים מספר, אך כשמסתכלים על התמונה הרחבה ועל היתרונות הכלכליים ברכישת דירה על הנייר אין ספק שמדובר בהזדמנות שלא כדאי להחמיץ.

The post 5 סיבות למה דווקא כן כדאי לקנות דירה על הנייר appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

אם כן, מה משפיע על הביקוש? 

ריבית: אחד מהגורמים העיקריים המשפיעים על הביקוש לנדל”ן הוא שער הריבית. ריבית נמוכה מובילה לשני תהליכים, מצד אחד הריבית הנצברת על הפיקדונות שלנו בבנק הופכת לחסרת משמעות, ומצד שני ריבית נמוכה משפרת את תנאי תשלום המשכנתא, שני התהליכים האלו הופכים הנדל”ן לאפיק השקעה אטרקטיבי יותר ולעלייה בביקוש. הריבית הנמוכה במשק היא אחת מהסיבות העיקריות לעליית מחירי הדירות בישראל בעשור האחרון. 

שינוי דמוגרפי: גם לשינוי דמוגרפי השפעה על הביקוש. שינוי כזה יכול להתרחש בעקבות מגמות כלכליות עולמיות כמו מעבר של אוכלוסייה לפרברים בשנות ה-50 בעקבות הצפיפות הגדלה בערים והופעת הרכבים הפרטיים או חזרה לערים כפי שנראה בשנים האחרונות. אחת מהדוגמאות הטובות להשפעת השינוי הדמוגרפי על הביקוש התרחשה בישראל במהלך שנות ה-90 עם עלייתם של מאות אלפי עולים חדשים מברית המועצות שהובילה לביקוש אדיר בשוק הנדל”ן. 

ומה משפיע על ההיצע?

החלטות ממשלה: למדיניות הממשלה השפעה ישירה על ההיצע בשוק הנדל”ן. זוכרים את משבר הדיור בשנות ה-90? כדי לתת מענה לגל העלייה הגדול החליט שר השיכון דאז, אריאל שרון ז”ל, לקדם תוכניות שונות להגדלת ההיצע בשוק כמו וויתור על הליכי תכנון ומתן הקלות ליזמים מה שהוביל לפתרון משבר הדיור של אותן שנים.

בשנים האחרונות קמו תוכניות כמו מחיר למשתכן שהייתה אמורה להקל על משפחות צעירות לרכוש דירה ראשונה ולהגדיל את היצע הדירות. אישור תוכניות המתאר הארציות המוכרות כתמ”א 38 לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה הובילו לתהליכי התחדשות עירונית בערים רבות בישראל והשפיעו רבות על ההיצע בשוק.

תב”ע ופעילות ועדות מקומיות: גורם נוסף המשפיע על היצע הנדל”ן הן תוכנית המתאר (תב”ע) המסדירות את השימושים בקרקעות בשטחי ישראל. מי שמופקד על תוכניות המתאר הן הוועדות לתכנון ובנייה. הועדה המקומית יכולה להמליץ לוועדה המחוזית על תוכניות מתאר שנמצאות בסמכותה ולאשר היתרי בנייה בהתאם לתוכניות מתאר שכבר אושרו על ידי הוועדה המחוזית. כמו כן הן יכולות להעניק הקלות שונות בקווי בניין או במספר יחידות הדיור וכיוצא בזה. אין ספק כי ההחלטות שנקבעות בוועדות אלו משפיעות באופן ניכר על ההיצע בשוק הנדל”ן.

רכיבי בנייה: בסופו של דבר, היצע הנדל”ן תלוי בזמינות ובעלויות של כל המרכיבים הדרושים לענף הבנייה. עד פרוץ האינתיפאדה הראשונה בסוף שנות ה-80 עובדים פלסטינאים נחשבו לכוח עבודה זול ואמין, וכשהחלו הטלות סגר על השטחים היה צורך בפתרון אחר והחלו להגיע לארץ מהגרי עבודה ממדינות כמו סין ורומניה שקיבלו אשרת עבודה.

משרד הבינוי והשיכון מחליט על מכסת העובדים הזרים בענף הבנייה בהתאם לשיקולים שונים, וככל שכוח העבודה גדל כך אפשר לבנות יותר ולהגדיל את ההיצע. באותו אופן גם לעלויות המלט השפעה על ההיצע. בשנים האחרונות החל ענף הבנייה לייבא מלט מתורכיה בעלויות נמוכות מאוד שהקלו על הגדלת היצע הדירות. אך מאחר שייבוא המלט עלול לסכן את תעשיית המלט בישראל החליטה וועדת הכספים של הכנסת על היטל היצף לייבוא המלט שיכול להביא בסופו של דבר להקטנת ההיצע.

ואיך כל זה משפיע על שוק הנדל”ן?

נניח שאני רוצה למכור את הדירה שלי בשני מיליון שקלים, אני יודעת שהריבית עכשיו נמוכה ולקונים שלי יהיה קל יותר לרכוש משכנתא, אבל הקונה שלי בכלל שוקל לקנות דירה מהנייר בפרויקט חדש שנבנה בשכונה ליד. אם ההיצע גדול יותר אולי אני אצטרך להוריד את המחיר ל-1.8 מיליון ₪. הבנתם את הנוסחה? היכן שההיצע נפגש בביקוש – שם נקבעים המחירים וככה נקבע מחיר הדירה!

The post המדריך השלם להבנת מאקרו נדל”ן appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

אם גם עליכם נגזר לקחת משכנתא כדי להצליח ולרכוש דירה, אולי ינחם אתכם לשמוע שאתם לגמרי לא לבד, כשליש ממשקי הבית בישראל משלמים משכנתא. האם זה אומר שכולם חולקים את אותו עול? ממש לא. יש הרבה מאוד אלמנטים המשפיעים על האופן שבו תראה המשכנתא שלכם, ובראשם שתי שאלות שיכריעו את עתיד המשכנתא שלכם – כמה הון עצמי כבר יש לכם וכמה בכלל שווה הדירה שתרצו לרכוש.

משכנתא? לא לכל אחד

נתחיל בכך שלא כל אחד יכול לקחת משכנתא לכל דירה שיחפוץ בה, כדי לקחת משכנתא אתם צריכים לעמוד בכמה תנאים שהציב המפקח על הבנקים, למשל ברכישת דירה ראשונה שווי ההלוואה לא יכול לעלות על 75% משווי הדירה. זה אומר שאם רכשתם דירה במיליון שקלים, כדאי שיהיה לכם הון עצמי של לפחות 250 אלף ש”ח. אם אתם רוכשים דירה נוספת להשקעה תוכלו לקבל מימון של לא יותר מ-50% משווי הדירה. 

מצאתם שדווקא יש לכם את ההון הראשוני המינימלי הדרוש לרכישת הדירה שלכם? חשוב שתכירו בכך שאת יתר הסכום אתם עומדים להחזיר בריבית דריבית, למשל אם לקחתם משכנתא בגובה של 750 אלף ש”ח בסופו של דבר תשלמו כנראה יותר ממיליון ש”ח עבור ההלוואה, ולכן לפני שאתם סוגרים את העסקה כדאי לכם לשקול שוב את בחירת הדירה אל מול ההון העצמי, ולבחון אם אולי כדאי לכם לבחור דירה במחיר נמוך יותר כך שתוכלו לשלם אחוז גבוה יותר בהון עצמי. אפשרות נוספת היא פשוט לחכות עוד כמה שנים עד שתגדילו את החיסכון שצברתם, בשני המקרים תוכלו לחסוך בתשלומי הריבית.

הלוואה צמודה בריבית קבועה או בכלל משתנה? הגיע הזמן לעלות על המסלול

כל נושא הריבית עשוי להיות קצת מבלבל, אבל כדי לבצע בחירה מושכלת בבחירת מסלול המשכנתא, מוטב שתשלטו היטב בחומר. בכמה מילים, הריבית על המשכנתא יכולה להיות ריבית קבועה, כלומר ריבית שלא משתנה כמעט בכלל לכל אורך תקופת המשכנתא, ריבית המשתנה מידי חודש בהתאם לשינוי בריבית פריים או ריבית הצמודה למטבע חוץ ומשתנה בהתאם לשער החליפין של אותו מטבע.

גם ההחזר עצמו יכול להיות קבוע, צמוד למדד תשומות הבנייה או צמוד למדד המחירים לצרכן. בסופו של דבר המשכנתא שלכם כנראה לא תהיה מורכבת על פי מסלול אחד אלא משילוב של כמה מסלולים. התפקיד של יועצי המשכנתאות הוא להמליץ לכם על התמהיל המתאים ביותר בהתאם למצבכם ולמצב השוק. 

אז כמה זה יעלה לכם בסופו של דבר? זה תלוי בגובה ההחזר ובמשך ההלוואה שלכם. ככל שההחזר יקטן ומשך ההלוואה ימשך כך תשלמו יותר ריבית. שימו לב כי גם כאן בנק ישראל מציב כמה הגבלות, ראשית תשלומי המשכנתא לא יכולים להמשך למעלה מ-30 שנה ובנוסף לכך גובה ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה שלכם. לדוגמה: אם לאחר הוצאות קבועות כמו שכר דירה או תשלומים להלוואות אחרות נותר לכם בכל חודש 10,000 ₪, ההחזר החודשי שלכם לא יכול לעמוד על יותר מ-5,000 ש”ח בחודש.

ההחזר החודשי על המשכנתא עלול להכביד מאוד על ההתנהלות הכלכלית שלכם לאורך שנים, ועל כן למרות שמגבלת בנק ישראל עומדת על 50% מההחזר החודשי, הכלכלנים ממליצים לקחת החזר שלא עולה על 25% מההכנסה הפנויה. 

זכרו כי בסופו של דבר המשכנתא היא הכלי שמאפשר לכם להגשים את החלום לנכס בבעלותכם, בחרו דירה שתואמת להון האישי ולמצבכם הכלכלי ותוכלו גם אתם להפוך בסופו של דבר לבעלי נכסים.

The post היין והיאנג של עולם הנדל”ן – רכישת דירה ולקיחת משכנתא appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

הזדמנויות להשקעה שלא דורשות הון גבוה? יש חיה כזו

קצת קשה לייצר תשואה מסכום 0, וכדי להפוך למשקיע נדל”ן אתם צריכים שיהיה לכם איזשהו הון התחלתי, אבל אתם לא חייבים להתחיל בהשקעות של מיליונים, ובכל מקרה עדיף לכם לוותר על השקעות שיאלצו אתכם לקחת הלוואות בריביות גבוהות ולא משתלמות. נסו להתרחק ממרכז הארץ ולאתר דירות להשקעה באזורים פריפריאליים שבהם מחירי הדירות יורדים.

ואם כבר נסו לחפש דירה כזאת באזורים הנמצאים לקראת תהליכי התחדשות עירונית, כך ההשקעה שלכם תוכל להעלות את ערכה בעתיד בעשרות אחוזים. תוכלו לאתר הזדמנויות כאלו בתוכניות תב”ע המפורסמות באתר רשות מקרקעי ישראל או לעקוב אחר פרסומים ברשת. הזדמנויות נוספות מחכות לכם גם בנדל”ן מסחרי, שם תוכלו למצוא משרדים בעלויות של אפילו 300 אלף שקלים.

להתמקד במטרה ולהשאיר את הרגש מחוץ לעסק

מצאתם נכס שנראה לכם מעניין? זכרו שהמטרה שלכם כמשקיעי נדל”ן היא להשיג השקעה מניבה. זה אומר שכשאתם מתמקדים בשאלת העלות-תועלת רצוי שתוציאו מהמאזן הזה שיקולים לא רלוונטיים כמו היחס האישי שלכם לסביבת המגורים או רצון לשפץ את הדירה כדי להפוך אותה לאטרקטיבית יותר בעיניכם.

השאלות הרלוונטיות הן האם ערך הנדל”ן באזור המבוקש במגמה עלייה או האם שיפוץ הדירה יכול להעלות את התשואה שלכם. תוכלו לבדוק מגמות מחירים בערים שונות באתר מדלן או לחשב תשואות עתידיות במחשבונים ברשת. זכרו – אתם לא קונים את הדירה כדי לגור בה, אתם קונים אותה כדי לייצר רווח. 

לקרוא את תיק הבניין זה בכלל לא תיק

לבניין בו תרצו לקנות את הדירה יש תיק בניין ובו נמצאים כל המסמכים הרלוונטיים לבניין כמו היתרי בנייה, טופס 4, תעודת גמר, מפות מדידה ומידע קריטי כמו חריגות בנייה או צווי הריסה שיכולים לרמוז על עתיד הנכס.

מסמכים אלו יכולים ללמד אתכם הרבה על ערך ההשקעה שלכם ועל כדאיותה. תיק הבניין יושב במחלקת ההנדסה של העיר, אך כיום רוב הרשויות שעברו תהליכי דיגיטציה העלו את התיקים לאתר האינטרנט והפכו את התהליך לפשוט וקל. כך בלחיצה אחת תוכלו לגשת לתיקי הבניין של תל אביב, ירושלים, חיפה ועוד ערים רבות.

כמה זה באמת יעלה לכם?

בהשקעות בנדל”ן חשוב מאוד שתדעו כי מחיר הדירה שאתם מקבלים מהמוכר או מהמתווך הוא אף פעם לא המחיר הסופי שתשלמו עליה, וחשוב מאוד שתכירו את כל ההוצאות הנוספות שמחכות לכם. ראשית כדאי להתמצא היטב בכל מיסי הנדל”ן כמו מס רכישה שנקבע על פי עלות הדירה ומספר הדירות שבאחזקתכם. תוכלו לחשב מס זה בסימולטור של רשות המיסים.

כשתמכרו את הדירה תדרשו לשלם גם מס שבח והיטל השבחה. אם תרכשו דירה ישנה שדורשת שיפוץ, תאלצו להיפרד מסכומים לא קטנים. אם זו דירה על נייר קחו בחשבון שמחיר הדירה שהוצע לכם לא כולל מע”מ. במקרה זה מחיר הדירה גם מוצמד למדד תשומות הבנייה שעלול להעלות עוד את הסכום שתשלמו וכמו כן תדרשו לשלם שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן.  אחרי שבדקתם כמה זה באמת הולך לעלות לכם תוכלו להבין טוב יותר האם זו אכן הולכת להיות השקעה משתלמת.

משכנתא

ולסיום, אם כבר אתם מנסים להבין כמה זה באמת יעלה לכם, ואם גם לכם, כמו משקיעים רבים הנמצאים בתחילת דרכם, אין את הסכום המלא על הנכס, כדאי שתבחנו היטב מהו מסלול המשכנתא המשתלם ביותר. אין ספק שזה נושא קצת מורכב אבל כדאי לנסות ולהעמיק בו שכן לכל מסלול יכולות להיות השפעות מרחיקות לכת על עתידכם הכלכלי בשנים הבאות.

כל בנק יציע מסלולים שונים המתאפיינים בסוגי ריביות כאלו ואחרות כמו ריבית פריים או ריבית משתנה, בהצמדות שונות כמו הצמדה למדד המחירים, לדולר או לאירו ותוכניות שונות לפירעון המשכנתא. תוכלו לבחון את ההשפעה של המסלולים והאפשרויות במחשבוני המשכנתא ברשת ולנסות להבין מה צפוי לכם.

The post איך מתחילים להשקיע בנדל”ן עם הון התחלתי נמוך? appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

The post מהו תהליך גיוס הדיירים לפני פרויקט פינוי בינוי? appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

האינטרנט של הדברים: בתים חכמים וערים חכמות
 

תגידו, כיביתם את המזגן אחרי שיצאתם מהבית? בעבר המחשבה הטורדנית הזו הייתה יכולה ללוות אותנו לכל אורך היום, אבל היום טכנולוגיות ‘האינטרנט של הדברים’ (IoT) הופכות את החיים שלנו לקלים הרבה יותר. שכחנו את הדוד דולק? אפשר להיכנס לאפליקציה בטלפון ולכבות אותו, להדליק את המזגן רבע שעה לפני שאנחנו מגיעים ואפילו להוציא את השואב הרובוטי לסיבוב בבית כשאנחנו בכלל בעבודה.

בעתיד המיטות שלנו ישנו את צורתן לפי הרגלי השינה שלנו, המקרר יתריע כשהחלב יתקלקל וארון הבגדים ירענן מפעם לפעם את בגדינו. גם במרחב העירוני טכנולוגיות IoT משפיעות כבר היום על חייהם של תושבי ערים מסביב לעולם: אם דרך מערכות חכמות לניטור אשפה ולבקרת תנועה ואף באמצעות גלאי רעש לאיתור אירועי ירי. תחום הערים החכמות אומנם עוד בחיתוליו אך נראה שלא רחוק היום שבו כולנו נוכל ליהנות מסביבה עירונית חכמה שתעניק לתושביה תחושת בטחון טובה ותספק להם שירותים עירוניים מתקדמים.

הגרסה העתידנית של הקיבוץ

לא רק הטכנולוגיות עצמן יעצבו את סביבת המגורים העתידנית אלא גם תפיסות כלכליות חדשות. Uber, WeWork ו-Airbnb הם כולם דוגמאות ליישום של תחום כלכלי חדש שהביאה לנו המאה ה-21 – הכלכלה השיתופית: מערכת כלכלית המבוססת על שיתוף קהילתי של משאבים קיימים כמו שירות, מוצר או אפילו נכס.

ואכן נראה שהצעד הבא בכלכלה השיתופית הוא בתחום הנדל”ן: במקום שתגורו בדירה שבה רוב שעות היום הסלון ריק מאדם, החצר שוממה ומכונת הכביסה פועלת רק כמה שעות בשבוע, שיטת ב-Co-Living מאפשרת לכם לנצל טוב יותר את המשאבים הקיימים. מגורים כאלו כוללים מצד אחד חלל פרטי ובו אזורים כמו חדרי השינה והרחצה, ומצד שני חללים המשותפים לשאר הדיירים כמו חדר אירוח, חדר כביסה או חצר, חללים אלו בנויים כך שיוכלו לספק את צרכיהם של כלל הדיירים. מלבד היתרון הכלכלי, Co-Living מאפשר לנו בעידן המסכים המנוכר לחזור ולקיים חיי קהילה טובים יותר.

הכול במקום אחד

ואם נדמה לכם שבתים חכמים ודיור שיתופי הופכים את החיים לנוחים יותר, חכו שתקראו מה יחכה לכם כשתצאו מהבית. ‘עירוב שימושים’ הוא מונח ישן-חדש שמשמעותו ניצול של שטח קרקעי למגוון שימושים כמו מגורים, מסחר ומשרדים.

נשמע הגיוני לא? ככה נהגו אנשים לחיות שנים רבות עד שלאט לאט הצפיפות בערים והופעת הרכבים הפרטיים הרחיקו את האוכלוסיות מהערים לכיוון הפרברים והחלה הפרדה של השימושים השונים לאזורים כמו אזור תעשייה, אזור תעסוקה, אזור מסחר ואזור מגורים. אך בשנים האחרונות חלה מגמה הפוכה, עומסי התנועה וזיהום האוויר המתלווה לו הופכים את החלום לבית קטן בפרבר לסיוט של אנשים רבים. כעת, מתחמים חדשים המרכזים בתוכם מגורים, תעסוקה ובילוי הופכים למבוקשים יותר ויותר.

ומה נעשה כשיגמר לנו המקום על כדור הארץ?

אוכלוסיית העולם שהולכת וגדלה ובעיית הצפיפות הציתה את דמיונם של אדריכלים ומתכנני ערים, ותוכניות שנראו כאילו יצאו מתוך סרט מדע בדיוני הולכות ורוקמות עור וגידים, או ליתר דיוק בטון ועמודים. על פי התחזיות עוד כשלוש שנים בלבד תושק באוקיינוס השקט העיר הצפה הראשונה שתכלול מאות בתי מגורים, עסקים ומקומות בילוי.

לצד רעיונות כמו אלו הופיע בשנים האחרונות מענה קומפקטי יותר לבעיית הצפיפות – ביחידה עצמאית בת-קיימא או כחלק מאסופה של מאות יחידות הנבנות זו לצד זו וזו על גבי זו בתוך גורד שחקים –  מבני הקפסולה יציעו לתושבי העתיד מרחב מגורים שמשתרע על פני מטר או שניים רבועים המציעים לדייר מענה לכל צרכיו. ואגב, גם זה רעיון ישן-חדש שכן מגדל הקפסולות הראשון בעולם הוקם ביפן כבר ב-1972. ויש מי שחושב שהפתרון האמיתי נמצא בכלל בחלל. דמיוני ככל שזה נשמע, מושבת ירח היא חלק בלתי נפרד מהחזון של נאס”א בחקר החלל. 

מכל מקום, נראה שבינתיים אין צורך להתחיל לחפש הזדמנויות נדל”ן על הירח, וגם לקפסולות, לדיור המשותף ואפילו לערים החכמות ייקח עוד זמן עד שישפיעו על אורחות חיינו. עם זאת כדאי מאוד להתחיל להסתכל על השטח מנקודת מבט צרכנית. מתחמי מגורים חדשים המקיימים עירוב שימושים חדשים, בנייה ירוקה ושימוש בטכנולוגיות מתקדמות יכולים להוות הזדמנות נדל”נית לא רעה בכלל.

The post הכירו את סביבת המגורים של העתיד appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

The post דן פרנס, מנכ”ל קרסו נדל”ן מספר לנו הכל אודות התחדשות עירונית appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

לקרוא את המפה

רוצים לדעת האם בשכונה החדשה שתבנה צפויים להיבנות מוסדות חינוך או שטחי מסחר? האם השטח הירוק שנמצא מול הדירה החלומית שמצאתם יישאר כך או שאולי עלול להבנות בו מפעל רועש ומזהם? המידע הזה קיים על גבי התשריטים של תוכניות המתאר, הידועות גם כ’תוכניות בניין עיר’ (תב”ע). תוכניות אלו הן מסמך סטטוטורי שמטרתו להסדיר את השימוש בקרקעות הנמצאות בשטחים שונים.

התוכנית כוללת מפה המחולקת למגרשים ובה מסומנים ייעודי הקרקע כמו מסחר, מוסדות, שטחים פתוחים, דרכים או מגורים. כמו כן אפשר לראות מהו השימוש המיועד בשטח כמו תעשייה או מסחר ומהן זכויות הבנייה הקיימות, לדוגמה כמה קומות וכמה מטרים רבועים צריכים להיות בכל קומה. 

אל דאגה, כדי להשיג תוכניות אלו, אין צורך לצאת לרדוף אחר פקיד כזה או אחר בעירייה, ב-2019 הן זמינות ברשת האינטרנט אם באתרי האינטרנט של הרשויות המקומיות, באתר רשות מקרקעי ישראל ובאתר מפות ישראל. מלבד תוכניות תב”ע תוכלו למצוא באתרי רשות מקרקעי ישראל מידע רב באשר לתוכניות הרחבה, תוכניות התחדשות עירונית, פרויקטים שונים כמו פרויקטים לשיקום שכונות וכיוצא בזה. מידע מפורט על תוכניות בנייה ברחבי הארץ תוכלו גם למצוא במאגר הידע של  רשות מקרקעי ישראל באתר מאגרי המידע הממשלתיים.

עניין של ניידות

אחרי שבדקתם איך תראה הסביבה העתידית בדירה הפוטנציאלית, כדאי לבדוק גם את רמת הנגישות לדירה. לתחבורה ציבורית טובה השפעה אדירה על ערך הדירה, לדוגמה מחקרים מצאו כי כניסה של רכבת הובילה לעלייה של עשרות אחוזים במחירי דירות הנמצאות בטווח של 50 עד 500 מטרים מהתחנה. זו הסיבה שכדאי לכם לבדוק האם הדירה הפוטנציאלית שלכם נמצאת באזור שעומד להיות נגיש יותר לתחבורה ציבורית בשנים הקרובות. 

באתר של נת”ע תוכלו לבדוק האם אחד מהקווים המתוכננים לקום בין הרצליה לחולון ובין מישור החוף לבקעת אונו יכנס יום אחד גם לאזור המגורים העתידי שלכם. באתר של רכבת ישראל תוכלו להתעדכן בתוכניות הפיתוח השונות, ובאתר הרשות הארצית לתחבורה ציבורית של משרד התחבורה תוכלו לעקוב אחר התפתחויות בנושא תחבורה ציבורית באזורים נוספים בארץ.

מחפשים דירה בגוש דן? משרד התחבורה והבטיחות בדרכים העלה את התוכנית המשלימה לנתיבים רבי תפוסה במטרופולין של תל אביב לשנת 2023 באתר מאגרי המידע הממשלתיים. יוזמות עירוניות כמו יוזמת אוטו-תל יכולות גם הן להפוך אזור מגורים לנגיש יותר ולכן כדאי לעקוב אחר פרסומים שונים בנושא אם באתרי החדשות או בפרסומי העירייה במדיות השונות. 

כלכלה שעושה טוב לערך הדירה

אחרי שבדקתם היטב מה הולך להתרחש בסביבת המגורים הקרובה לדירה אותה אתם רוצים לרכוש, כדאי לכם לבדוק מה מצב הכנסות הרשות המקומית בה נמצאת הדירה המבוקשת. רשויות מקומיות שנהנות מהכנסות גבוהות יכולות להרשות לעצמן לשפר את השירותים השונים לתושב החל מניקיון, דרך שירותי תרבות ועד להשקעה במוסדות החינוך של ילדיכם.

אחד מהגורמים שמובילים לעלייה בהכנסות העירייה הם אזורי תעסוקה ותעשייה. הארנונה הגבוהה הנדרשת באזורי תעשייה מעלה באופן משמעותי את הכנסות העירייה. גם תושבי האזור נהנים מהקמת אזורים אלו שמספקים להם מקומות עבודה קרובים לבית, מה שעלול להשפיע גם על הרמה הסוציו-אקונומית של שכניכם לעתיד. את המידע על אזורי תעשייה ותעסוקה עתידיים תוכלו למצוא באתרי האינטרנט ובפרסומים של הרשויות המקומיות.

שכונות וערים משנות את אופיין כל העת, חילופי אוכלוסיות, תהליכי בנייה ותמורות כלכליות ישפיעו על ערך הדירה שלכם בשנים הבאות. אלו גורמים שאתם מוכרחים להביא בחשבון ולנסות לצפות אותם ככל האפשר כדי להפוך את ההשקעה שלכם למשתלמת יותר.

The post איך אפשר לנבא את עתיד הנכס בכמה הקלקות? appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

אתם אנשים שורשיים, בעלי אופי ייחודי אך משיכה למגוון תרבותי? אתם ירושלים!

מצד אחד, כעיר שלושת הדתות, ירושלים מייצגת עושר תרבותי בו כל אחד, מכל רקע ובכל שלב בחייו, יכול למצוא את מקומו. מצד שני, לירושלים יש את הירושלמים ואת עולמם התרבותי הייחודי שבא לידי ביטוי בסלנג הירושלמי בו שולט כל יליד ירושלים שבילה את ילדותו במשחק ‘חמש אבנים’, אסף ‘אג’ואים’ וביקש מההורים לקנות לו ‘במבליק’ במַחְנֶה, שוק מחנה יהודה כמובן.

בירושלים שוכנים המוסדות החשובים בישראל כמו משכן הכנסת, משרדי הממשלה ובית המשפט העליון. מוסדותיה האקדמיים של העיר והמרכזים הרפואיים הגדולים מושכים לבירה אוכלוסייה משכילה ומלומדת. תושבי העיר נהנים מתחבורה טובה יותר בזכות כניסתה של הרכבת הקלה, ובימים אלו, אחרי ציפייה ארוכה, זוכים גם להפעלת  קו הרכבת המהירה בין ירושלים לתל אביב.

אתם אנשי קהילה, שומרים על הסביבה  אבל לא מתפשרים על הנאות החיים– אתם הרצליה!

מצד אחד אזור תעשייה ובילויים משגשג, מוסד אקדמי מוביל ורצועת חוף יפהפייה ונקייה ומצד שני חיי קהילה ומשפחה שלווים, וכל זאת עשר דקות נסיעה ממטרופולין תל אביב – אין ספק שלעיר הרצליה יש הרבה מה להציע לתושביה. אין זה פלא שהיא זכתה לציונים גבוהים במיוחד בסקר מכון גאוקטוגרפיה באשר לשביעות רצון התושבים משירותי העיר.

הרצליה היא גם מהערים המובילות בישראל בתחומי הקיימות והסביבה ונבחרה לאחרונה לאחת מ-10 הרשויות הירוקות ביותר בישראל. זאת בזכות השקעה בהרחבת פארק הרצליה והקמת ריאות ירוקות, הרחבת גינות קהילתיות וקידום תהליכי התייעלות אנרגטית.

אתם אנשים הישגיים, אוהבים את השקט שלכם, אבל לא רוצים להתרחק יותר מדי מלב העניינים? אתם קריית אונו!

לא הרחק מאוניברסיטת בר אילן ובית החולים תל השומר נמצאת קריית אונו, אחת מהערים המובילות בישראל על פי המדד החברתי-כלכלי. קריית אונו היא עיר פרברית קטנה אך קרובה למדי למרכז גוש דן וסמוכה לצירי תחבורה ראשיים. בשנים הקרובות צפוי להיכנס לעיר הקו הסגול של הרכבת הקלה שיקרב את קריית אונו עוד יותר למרכז הארץ.

קריית אונו מתאפיינת באוכלוסייה חזקה המורכבת בעיקר מתושבים בגילאי עבודה ומשתכרת בממוצע ב-15,666 ₪ (לפי נתוני הביטוח הלאומי נכון ל-2016). מערכת החינוך בקריית אונו היא מהטובות בישראל, והחינוך בעיר על פי מדד מדלן זוכה לציון 89 ביחס לממוצע ארצי של 55 בלבד. 

אתם אנשי משפחה עם נפש קצת ילדותית ואהבה לאסתטיקה ועיצוב? אתם חולון!

אומנם חולון הוכרזה כ’עיר הילדים’ כבר לפני יותר מ-30 שנה ובכל זאת, גם היום כשליש מתושבי העיר הם מתחת לגיל 18. כחלק מחזון העיר, מעמידה חולון את איכות חייהם ובריאותם של דור העתיד בראש סדר העדיפויות מגיל ינקות.

בחולון נמצא את מוזיאון הילדים, פארק פרס, פארק המים ‘ימית 2000’, המדיטק וגני המשחקים ‘גן סיפור’ שעוצבו בהשראת סיפורי ילדים. חולון מושכת אליה גם אוהבי עיצוב ואסתטיקה רבים אם בזכות לימודי העיצוב של המכון הטכנולוגי חולון וכן בשל מהלכים שנעשו בשנים האחרונות ליצירת סביבה עירונית ירוקה ואסטטית לרווחת התושבים. 

אתם צריכים את האקשן, אוהבים את החיים הטובים וחולים על הים? אתם תל אביב!

לסיום סיומת – עם כמיליון וחצי תיירים בשנה, בזכות מוסדות תרבות מובילים, בתי עסק משגשגים, מגוון אדיר של מוסדות קולינריים ומקומות הבילוי, תל אביב קנתה לעצמה ובצדק את השם ‘עיר ללא הפסקה’. אך תל אביב לא מצטיינת רק בפנאי אלא מהווה את מרכז העסקים הגדול בישראל ופועלים בה כ-12% מכלל העסקים בישראל, יותר מכל עיר אחרת.

תל אביב מובילה בתחומי הפיננסים, ההיי-טק והאקדמיה, עם עשרות אלפי סטודנטים שפוקדים את שערי אוניברסיטת תל אביב בכל שנה. ואומנם תל אביב לא כל כך מצטיינת במקומות חנייה, אך בשנים האחרונות הפכה לחלוצה בהקמת מיזמים חדשניים וסביבתיים לרווחת התושבים בתחומי התחבורה החל משירותי תל-אופן להשכרת אופניים ועד למיזם ‘אוטותל’ לשיתוף רכבים בנסיעות קצרות בעיר.

The post אם הייתי עיר, איזה עיר הייתי? appeared first on Carasso Real Estate Ltd.