לעתים נדמה כי תחום השקעות הנדל”ן הוא נחלתם של אנשי עסקים מצליחים ועשירים, אבל האמת היא שדי בהון התחלתי לא גבוה מדי כדי להיכנס לעניינים. השקעה בנדל”ן שנעשית בצורה חכמה, זהירה ומתוך הבנת השוק יכולה להפוך להשקעה מניבה שתפתח בפניכם עתיד כלכלי טוב יותר. אך כיצד עושים זאת כמו שצריך וממה עליכם להיזהר? שימו לב:

הזדמנויות להשקעה שלא דורשות הון גבוה? יש חיה כזו

קצת קשה לייצר תשואה מסכום 0, וכדי להפוך למשקיע נדל”ן אתם צריכים שיהיה לכם איזשהו הון התחלתי, אבל אתם לא חייבים להתחיל בהשקעות של מיליונים, ובכל מקרה עדיף לכם לוותר על השקעות שיאלצו אתכם לקחת הלוואות בריביות גבוהות ולא משתלמות. נסו להתרחק ממרכז הארץ ולאתר דירות להשקעה באזורים פריפריאליים שבהם מחירי הדירות יורדים.

ואם כבר נסו לחפש דירה כזאת באזורים הנמצאים לקראת תהליכי התחדשות עירונית, כך ההשקעה שלכם תוכל להעלות את ערכה בעתיד בעשרות אחוזים. תוכלו לאתר הזדמנויות כאלו בתוכניות תב”ע המפורסמות באתר רשות מקרקעי ישראל או לעקוב אחר פרסומים ברשת. הזדמנויות נוספות מחכות לכם גם בנדל”ן מסחרי, שם תוכלו למצוא משרדים בעלויות של אפילו 300 אלף שקלים.

להתמקד במטרה ולהשאיר את הרגש מחוץ לעסק

מצאתם נכס שנראה לכם מעניין? זכרו שהמטרה שלכם כמשקיעי נדל”ן היא להשיג השקעה מניבה. זה אומר שכשאתם מתמקדים בשאלת העלות-תועלת רצוי שתוציאו מהמאזן הזה שיקולים לא רלוונטיים כמו היחס האישי שלכם לסביבת המגורים או רצון לשפץ את הדירה כדי להפוך אותה לאטרקטיבית יותר בעיניכם.

השאלות הרלוונטיות הן האם ערך הנדל”ן באזור המבוקש במגמה עלייה או האם שיפוץ הדירה יכול להעלות את התשואה שלכם. תוכלו לבדוק מגמות מחירים בערים שונות באתר מדלן או לחשב תשואות עתידיות במחשבונים ברשת. זכרו – אתם לא קונים את הדירה כדי לגור בה, אתם קונים אותה כדי לייצר רווח. 

לקרוא את תיק הבניין זה בכלל לא תיק

לבניין בו תרצו לקנות את הדירה יש תיק בניין ובו נמצאים כל המסמכים הרלוונטיים לבניין כמו היתרי בנייה, טופס 4, תעודת גמר, מפות מדידה ומידע קריטי כמו חריגות בנייה או צווי הריסה שיכולים לרמוז על עתיד הנכס.

מסמכים אלו יכולים ללמד אתכם הרבה על ערך ההשקעה שלכם ועל כדאיותה. תיק הבניין יושב במחלקת ההנדסה של העיר, אך כיום רוב הרשויות שעברו תהליכי דיגיטציה העלו את התיקים לאתר האינטרנט והפכו את התהליך לפשוט וקל. כך בלחיצה אחת תוכלו לגשת לתיקי הבניין של תל אביב, ירושלים, חיפה ועוד ערים רבות.

כמה זה באמת יעלה לכם?

בהשקעות בנדל”ן חשוב מאוד שתדעו כי מחיר הדירה שאתם מקבלים מהמוכר או מהמתווך הוא אף פעם לא המחיר הסופי שתשלמו עליה, וחשוב מאוד שתכירו את כל ההוצאות הנוספות שמחכות לכם. ראשית כדאי להתמצא היטב בכל מיסי הנדל”ן כמו מס רכישה שנקבע על פי עלות הדירה ומספר הדירות שבאחזקתכם. תוכלו לחשב מס זה בסימולטור של רשות המיסים.

כשתמכרו את הדירה תדרשו לשלם גם מס שבח והיטל השבחה. אם תרכשו דירה ישנה שדורשת שיפוץ, תאלצו להיפרד מסכומים לא קטנים. אם זו דירה על נייר קחו בחשבון שמחיר הדירה שהוצע לכם לא כולל מע”מ. במקרה זה מחיר הדירה גם מוצמד למדד תשומות הבנייה שעלול להעלות עוד את הסכום שתשלמו וכמו כן תדרשו לשלם שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן.  אחרי שבדקתם כמה זה באמת הולך לעלות לכם תוכלו להבין טוב יותר האם זו אכן הולכת להיות השקעה משתלמת.

משכנתא

ולסיום, אם כבר אתם מנסים להבין כמה זה באמת יעלה לכם, ואם גם לכם, כמו משקיעים רבים הנמצאים בתחילת דרכם, אין את הסכום המלא על הנכס, כדאי שתבחנו היטב מהו מסלול המשכנתא המשתלם ביותר. אין ספק שזה נושא קצת מורכב אבל כדאי לנסות ולהעמיק בו שכן לכל מסלול יכולות להיות השפעות מרחיקות לכת על עתידכם הכלכלי בשנים הבאות.

כל בנק יציע מסלולים שונים המתאפיינים בסוגי ריביות כאלו ואחרות כמו ריבית פריים או ריבית משתנה, בהצמדות שונות כמו הצמדה למדד המחירים, לדולר או לאירו ותוכניות שונות לפירעון המשכנתא. תוכלו לבחון את ההשפעה של המסלולים והאפשרויות במחשבוני המשכנתא ברשת ולנסות להבין מה צפוי לכם.