כשאתם עומדים לרכוש דירה חדשה אתם וודאי כבר יודעים שעליכם לבצע מחקר מקיף באשר לסביבת המגורים, אך לא מספיק לבדוק מה המצב בהווה, עליכם לדעת גם מה צופה העתיד וכיצד העתיד הזה ישפיע על ערך הדירה. כדי לדעת מה יוליד המחר אין צורך בכוחות ניבוי מיוחדים אלא במחקר רשת, שכן כל המידע הזה נמצא היום במאגרי המידע הממשלתיים החשופים לכולם, באתרי האינטרנט של הרשויות המקומיות ובאתרי החדשות. מוכנים לגלוש?
לקרוא את המפה
רוצים לדעת האם בשכונה החדשה שתבנה צפויים להיבנות מוסדות חינוך או שטחי מסחר? האם השטח הירוק שנמצא מול הדירה החלומית שמצאתם יישאר כך או שאולי עלול להבנות בו מפעל רועש ומזהם? המידע הזה קיים על גבי התשריטים של תוכניות המתאר, הידועות גם כ’תוכניות בניין עיר’ (תב”ע). תוכניות אלו הן מסמך סטטוטורי שמטרתו להסדיר את השימוש בקרקעות הנמצאות בשטחים שונים.
התוכנית כוללת מפה המחולקת למגרשים ובה מסומנים ייעודי הקרקע כמו מסחר, מוסדות, שטחים פתוחים, דרכים או מגורים. כמו כן אפשר לראות מהו השימוש המיועד בשטח כמו תעשייה או מסחר ומהן זכויות הבנייה הקיימות, לדוגמה כמה קומות וכמה מטרים רבועים צריכים להיות בכל קומה.
אל דאגה, כדי להשיג תוכניות אלו, אין צורך לצאת לרדוף אחר פקיד כזה או אחר בעירייה, ב-2019 הן זמינות ברשת האינטרנט אם באתרי האינטרנט של הרשויות המקומיות, באתר רשות מקרקעי ישראל ובאתר מפות ישראל. מלבד תוכניות תב”ע תוכלו למצוא באתרי רשות מקרקעי ישראל מידע רב באשר לתוכניות הרחבה, תוכניות התחדשות עירונית, פרויקטים שונים כמו פרויקטים לשיקום שכונות וכיוצא בזה. מידע מפורט על תוכניות בנייה ברחבי הארץ תוכלו גם למצוא במאגר הידע של רשות מקרקעי ישראל באתר מאגרי המידע הממשלתיים.
עניין של ניידות
אחרי שבדקתם איך תראה הסביבה העתידית בדירה הפוטנציאלית, כדאי לבדוק גם את רמת הנגישות לדירה. לתחבורה ציבורית טובה השפעה אדירה על ערך הדירה, לדוגמה מחקרים מצאו כי כניסה של רכבת הובילה לעלייה של עשרות אחוזים במחירי דירות הנמצאות בטווח של 50 עד 500 מטרים מהתחנה. זו הסיבה שכדאי לכם לבדוק האם הדירה הפוטנציאלית שלכם נמצאת באזור שעומד להיות נגיש יותר לתחבורה ציבורית בשנים הקרובות.
באתר של נת”ע תוכלו לבדוק האם אחד מהקווים המתוכננים לקום בין הרצליה לחולון ובין מישור החוף לבקעת אונו יכנס יום אחד גם לאזור המגורים העתידי שלכם. באתר של רכבת ישראל תוכלו להתעדכן בתוכניות הפיתוח השונות, ובאתר הרשות הארצית לתחבורה ציבורית של משרד התחבורה תוכלו לעקוב אחר התפתחויות בנושא תחבורה ציבורית באזורים נוספים בארץ.
מחפשים דירה בגוש דן? משרד התחבורה והבטיחות בדרכים העלה את התוכנית המשלימה לנתיבים רבי תפוסה במטרופולין של תל אביב לשנת 2023 באתר מאגרי המידע הממשלתיים. יוזמות עירוניות כמו יוזמת אוטו-תל יכולות גם הן להפוך אזור מגורים לנגיש יותר ולכן כדאי לעקוב אחר פרסומים שונים בנושא אם באתרי החדשות או בפרסומי העירייה במדיות השונות.
כלכלה שעושה טוב לערך הדירה
אחרי שבדקתם היטב מה הולך להתרחש בסביבת המגורים הקרובה לדירה אותה אתם רוצים לרכוש, כדאי לכם לבדוק מה מצב הכנסות הרשות המקומית בה נמצאת הדירה המבוקשת. רשויות מקומיות שנהנות מהכנסות גבוהות יכולות להרשות לעצמן לשפר את השירותים השונים לתושב החל מניקיון, דרך שירותי תרבות ועד להשקעה במוסדות החינוך של ילדיכם.
אחד מהגורמים שמובילים לעלייה בהכנסות העירייה הם אזורי תעסוקה ותעשייה. הארנונה הגבוהה הנדרשת באזורי תעשייה מעלה באופן משמעותי את הכנסות העירייה. גם תושבי האזור נהנים מהקמת אזורים אלו שמספקים להם מקומות עבודה קרובים לבית, מה שעלול להשפיע גם על הרמה הסוציו-אקונומית של שכניכם לעתיד. את המידע על אזורי תעשייה ותעסוקה עתידיים תוכלו למצוא באתרי האינטרנט ובפרסומים של הרשויות המקומיות.
שכונות וערים משנות את אופיין כל העת, חילופי אוכלוסיות, תהליכי בנייה ותמורות כלכליות ישפיעו על ערך הדירה שלכם בשנים הבאות. אלו גורמים שאתם מוכרחים להביא בחשבון ולנסות לצפות אותם ככל האפשר כדי להפוך את ההשקעה שלכם למשתלמת יותר.
