שכונה חדשה – בעד

לא קשה לחשוב על כמה סיבות טובות למה כן כדאי לרכוש דירה בשכונה חדשה, שהרי שכונה חדשה משמעותה בנייה חדשה בתכנון שמתאים לאורח החיים המודרני, תשתיות חדשות בטכנולוגיות מתקדמות יותר, לפעמים גם תוך חשיבה ירוקה וסביבתית וכמובן שהכול פשוט נראה טוב יותר. מכירים את התוכניות האדריכליות היפות, רוויות הפארקים והשבילים המבהיקים? כך כנראה תראה גם השכונה שלכם. 

עוד יתרון משמעותי הוא שלשכונה החדשה המתאכלסת בבת אחת יגיעו כנראה אוכלוסיות ממצב סוציו-אקונומי ומשפחתי דומה לכם, מה שייצר הזדמנות טובה להקים קהילה חדשה וליהנות משכנות טובה.

וכמובן לא נשכח שמי שרוכש דירות בשכונה החדשה צפוי ליהנות מעליית ערך הדירה אחרי שיכנסו אליה כל התושבים החדשים ואחרי שבניית התשתיות תגיע לסיומה, ולכן מדובר גם בהשקעה מניבה.

שכונה חדשה – נגד

אם אמרנו שדירה בשכונה חדשה צפויה להעלות את ערכה עם סיום הקמת התשתיות, עלינו לזכור כי המשמעות היא שבשנים הראשונות נאלץ להתמודד עם חסר בתשתיות, ועד שיבנו די בתי ספר, גנים, מתנ”סים ואפילו מרכזי קניות נאלץ לנדוד לשכונות רחוקות. לעיתים המצב הזה עלול להמשך גם מספר לא מבוטל של שנים.

במקרים שונים רכישת דירה בשכונה חדשה משמעותה גם מגורים באתר בנייה וחיים לצד זיהום רעש, זיהום אוויר והפרעות נגישות בשל תנועת משאיות וחסימות כבישים. כמו כן, שכונות חדשות רבות מאופיינות היום בבנייה לגובה כך שבשטח קטן נבנות יחידות דיור רבות שיכולות להביא לצפיפות גבוהה ולהיווצרות של פקקים רבים בתוך השכונה בשעות הלחץ.

שכונה ותיקה – בעד

נתחיל מהמובן מאליו – דירה בשכונה ותיקה תעלה לרוב פחות מדירה שנבנתה בשכונה חדשה באותה עיר, כך שללא ספק יש כאן יתרון כלכלי. וכמובן יש לציין כי שכונות ותיקות רבות עוברות בשנים האחרונות תהליכי תמ”א ופינוי בינוי, כלומר אם נרכוש דירה בבניין ישן המיועד לעבור תהליכים כאלו בשנים הקרובות נוכל לייצר השקעה משתלמת מאוד וליהנות בעוד מספר שנים מרווח לא מבוטל.

כמו כן, לא זו בלבד שהשכונות הוותיקות מציעות לנו ברוב המקרים תשתיות קיימות, אלא כשאנחנו בוחרים לקנות דירה בשכונה ותיקה קל לנו הרבה יותר להבין את איכות השכונה, אנחנו יכולים ללמוד על האוכלוסייה המקומית, על רמת החינוך ואיכותה ובקיצור אנחנו יודעים בדיוק מה אנחנו עומדים לקבל ובכך לעשות קניה מושכלת יותר. ואם אמרנו ששכונות חדשות רבות מתאפיינות בבנייה רווית מגדלים, בשכונות וותיקות לרוב לא נראה בנייה של רבי קומות והתושבים בה נהנים מצפיפות יחסית נמוכה. 

שכונה ותיקה – נגד

שכונות ותיקות אשר נבנו לפני עשרות שנים הן לרוב שכונות שהתכנון שבהן אינו תואם לאורח החיים המודרני. זה בא לידי ביטוי פעמים רבות במיעוט מקומות חנייה, שכן בעבר לא מקובל היה שמשפחה תחזיק ביותר מרכב אחד אם בכלל. בשכונות אלו התשתיות יהיו ישנות, הסביבה תהיה לעיתים פחות מטופחת ופעמים רבות גם מבני הציבור יהיו במצב מוזנח למדי.

אם אתם מתכננים על פינוי בינוי או תמ”א 38 זה מצוין, אבל אם הדירה שקניתם אינה צפויה לעבור תהליכים כאלו, ואלא אם יתחוללו שינויים משמעותיים אחרים בשוק הנדל”ן, ערך הדירה שלכם ככל הנראה לא ישתנה רבות בשנים הקרובות.

אז במה לבחור?

בסופו של דבר השאלה היא מהן הציפיות שלכן מהדירה החדשה, מי שמבקש לייצר השקעה מניבה עדיף שירכוש דירה בשכונה חדשה או דירה בשכונה ותיקה שנמצאת לקראת תמ”א, מי שמחפש מגורים לגובה ימצא את מבוקשו במגדלים הנבנים בשכונות החדשות ולמי שמעדיף לחסוך יהיו כנראה סיכויים טובים יותר למצוא נכס שמתאים לצרכים שלו בשכונה ותיקה. אז מה הכי מתאים לכם?

The post איפה לקנות דירה? שכונה חדשה VS שכונה ותיקה appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

בגלל עליית הערך

ככל שתרכשו את הדירה שלכם בשלבים מוקדמים יותר ככה תשלמו עליה פחות, שכן ככל שהבנייה מתקדמת והופכת מתרשימים והדמיות למציאות בשטח כך הערך שלה הולך ועולה. בסופו של דבר, כשהבנייה של הדירה שלכם תסתיים הערך שלה יכול לעלות בטווח של עשרה אחוזים עד שלושים אחוזים, לדוגמה דירה שרכשתם במיליון שקלים תוכלו למכור ברווח של שלוש מאות אלף שקלים עוד לפני שמישהו בכלל נכנס לגור בה.

בגלל אפשרויות הבחירה

פרויקטים רבים מציעים ללקוחות מגוון של דירות בגדלים שונים ועם אפשרויות שונות, ולחלקן יש ביקוש גבוה יותר מאחרות. לדוגמה, יכול להיות שאתם מעוניינים בדירת 4.5 חדרים, אך כשתגיעו לרכוש את הדירה אתם עלולים לגלות שכל דירות ה-4.5 חדרים כבר נמכרו ועליכם לבחור בין 4 חדרים שאולי תהיה קטנה מדי ל-5 חדרים שתדרוש מכם הוצאה כספית שלא תכננתם. אך ככל שתרכשו את הדירה בשלבים מוקדמים יותר כך מלאי הדירות הזמין לכם לרכישה יהיה גדול יותר וכך לא תאלצו להתפשר ותוכלו לרכוש את הדירה המושלמת עבורכם.

בגלל שיטת התשלומים

כשאנחנו קונים דירה קיימת אנחנו נשלם למוכר או לקבלן את כל סכום ערך הדירה, אך כשאנחנו רוכשים דירה על הנייר שיטת התשלומים לרוב תהיה בהתאם לשלבי הבנייה. שיטת התשלומים הזו פותחת בפנינו הזדמנות חדשה – אם אמרנו שערך הדירה לא מפסיק לעלות זה אומר שאם נמכור את הדירה שלנו לפני שבנייתה הושלמה נשקיע למעשה רק חלק מההון עבור שלבי הבנייה שהסתיימו אך לעומת זאת אנחנו נרוויח את כל עליית ערך הדירה.

בגלל החיסכון במסים

בישראל קיים חוק הקובע כי אם אתם מחזיקים ביותר מדירה אחת ורוצים למכור אחת מהן אתם נדרשים לשלם מס שבח הנגזר מהרווח שקיבלתם ממכירת הדירה וגובהו 25%, למשל אם רכשתם דירה במיליון שקלים ומכרתם אותה במיליון וחצי הרווח שלכם הוא חצי מיליון שקלים, ועל כן תדרשו לשלם למדינה 125,000 ש”ח.

אבל שימו לב – אם אתם מוכרים את הדירה תוך 18 חודשים מהרגע שרכשתם את הדירה החדשה תוכלו לקבל פטור ממס שבח ולא תאלצו להיפרד מהסכום הגסטרונומי הזה. איך זה קשור לרכישת דירה על הנייר? תקופת 18 החודשים האלו מתחילה רק מהרגע שנכנסתם לדירה, כלומר אם קניתם דירה על הנייר ויש לכם שנתיים עד שבנייתה תסתיים תרוויחו זמן יקר למכור את הדירה הראשונה, זמן שיספק לכם יותר גמישות ויאפשר לכם לחפש רוכשים בנחת. 

 בגלל החיסכון בשיפוצים

גם כשאנחנו קונים דירה חדשה לגמרי יש סיכוי גבוה למדי שנרצה להזיז כמה נקודות חשמל, לבצע התאמות שונות במיקום התאורה ואפילו להזיז קירות בתוך הבית. אבל כל השינויים האלו עולים הרבה מאוד כסף ואם לא די בזאת הם אף עלולים לדחות את הכניסה שלנו לדירה בעוד שבועות ארוכים.

לעומת זאת לשנות נקודת חשמל בתשריט הבית זה סיפור אחר לגמרי, כלומר כשאתם קונים דירה על הנייר, או אפילו דירה בבניין שנמצא בתהליכי בנייה והחלוקה הפנימית של הדירה עוד לא הושלמה, יהיה לכם הרבה יותר קל לבקש את כל השינויים ובעצם לחסוך עשרות אלפי שקלים אם לא יותר. 

זה אך טבעי לחשוש לבצע רכישה במיליוני שקלים שאת תמורתה נקבל רק בעוד שנים מספר, אך כשמסתכלים על התמונה הרחבה ועל היתרונות הכלכליים ברכישת דירה על הנייר אין ספק שמדובר בהזדמנות שלא כדאי להחמיץ.

The post 5 סיבות למה דווקא כן כדאי לקנות דירה על הנייר appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

לקרוא את המפה

רוצים לדעת האם בשכונה החדשה שתבנה צפויים להיבנות מוסדות חינוך או שטחי מסחר? האם השטח הירוק שנמצא מול הדירה החלומית שמצאתם יישאר כך או שאולי עלול להבנות בו מפעל רועש ומזהם? המידע הזה קיים על גבי התשריטים של תוכניות המתאר, הידועות גם כ’תוכניות בניין עיר’ (תב”ע). תוכניות אלו הן מסמך סטטוטורי שמטרתו להסדיר את השימוש בקרקעות הנמצאות בשטחים שונים.

התוכנית כוללת מפה המחולקת למגרשים ובה מסומנים ייעודי הקרקע כמו מסחר, מוסדות, שטחים פתוחים, דרכים או מגורים. כמו כן אפשר לראות מהו השימוש המיועד בשטח כמו תעשייה או מסחר ומהן זכויות הבנייה הקיימות, לדוגמה כמה קומות וכמה מטרים רבועים צריכים להיות בכל קומה. 

אל דאגה, כדי להשיג תוכניות אלו, אין צורך לצאת לרדוף אחר פקיד כזה או אחר בעירייה, ב-2019 הן זמינות ברשת האינטרנט אם באתרי האינטרנט של הרשויות המקומיות, באתר רשות מקרקעי ישראל ובאתר מפות ישראל. מלבד תוכניות תב”ע תוכלו למצוא באתרי רשות מקרקעי ישראל מידע רב באשר לתוכניות הרחבה, תוכניות התחדשות עירונית, פרויקטים שונים כמו פרויקטים לשיקום שכונות וכיוצא בזה. מידע מפורט על תוכניות בנייה ברחבי הארץ תוכלו גם למצוא במאגר הידע של  רשות מקרקעי ישראל באתר מאגרי המידע הממשלתיים.

עניין של ניידות

אחרי שבדקתם איך תראה הסביבה העתידית בדירה הפוטנציאלית, כדאי לבדוק גם את רמת הנגישות לדירה. לתחבורה ציבורית טובה השפעה אדירה על ערך הדירה, לדוגמה מחקרים מצאו כי כניסה של רכבת הובילה לעלייה של עשרות אחוזים במחירי דירות הנמצאות בטווח של 50 עד 500 מטרים מהתחנה. זו הסיבה שכדאי לכם לבדוק האם הדירה הפוטנציאלית שלכם נמצאת באזור שעומד להיות נגיש יותר לתחבורה ציבורית בשנים הקרובות. 

באתר של נת”ע תוכלו לבדוק האם אחד מהקווים המתוכננים לקום בין הרצליה לחולון ובין מישור החוף לבקעת אונו יכנס יום אחד גם לאזור המגורים העתידי שלכם. באתר של רכבת ישראל תוכלו להתעדכן בתוכניות הפיתוח השונות, ובאתר הרשות הארצית לתחבורה ציבורית של משרד התחבורה תוכלו לעקוב אחר התפתחויות בנושא תחבורה ציבורית באזורים נוספים בארץ.

מחפשים דירה בגוש דן? משרד התחבורה והבטיחות בדרכים העלה את התוכנית המשלימה לנתיבים רבי תפוסה במטרופולין של תל אביב לשנת 2023 באתר מאגרי המידע הממשלתיים. יוזמות עירוניות כמו יוזמת אוטו-תל יכולות גם הן להפוך אזור מגורים לנגיש יותר ולכן כדאי לעקוב אחר פרסומים שונים בנושא אם באתרי החדשות או בפרסומי העירייה במדיות השונות. 

כלכלה שעושה טוב לערך הדירה

אחרי שבדקתם היטב מה הולך להתרחש בסביבת המגורים הקרובה לדירה אותה אתם רוצים לרכוש, כדאי לכם לבדוק מה מצב הכנסות הרשות המקומית בה נמצאת הדירה המבוקשת. רשויות מקומיות שנהנות מהכנסות גבוהות יכולות להרשות לעצמן לשפר את השירותים השונים לתושב החל מניקיון, דרך שירותי תרבות ועד להשקעה במוסדות החינוך של ילדיכם.

אחד מהגורמים שמובילים לעלייה בהכנסות העירייה הם אזורי תעסוקה ותעשייה. הארנונה הגבוהה הנדרשת באזורי תעשייה מעלה באופן משמעותי את הכנסות העירייה. גם תושבי האזור נהנים מהקמת אזורים אלו שמספקים להם מקומות עבודה קרובים לבית, מה שעלול להשפיע גם על הרמה הסוציו-אקונומית של שכניכם לעתיד. את המידע על אזורי תעשייה ותעסוקה עתידיים תוכלו למצוא באתרי האינטרנט ובפרסומים של הרשויות המקומיות.

שכונות וערים משנות את אופיין כל העת, חילופי אוכלוסיות, תהליכי בנייה ותמורות כלכליות ישפיעו על ערך הדירה שלכם בשנים הבאות. אלו גורמים שאתם מוכרחים להביא בחשבון ולנסות לצפות אותם ככל האפשר כדי להפוך את ההשקעה שלכם למשתלמת יותר.

The post איך אפשר לנבא את עתיד הנכס בכמה הקלקות? appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

אתם אנשים שורשיים, בעלי אופי ייחודי אך משיכה למגוון תרבותי? אתם ירושלים!

מצד אחד, כעיר שלושת הדתות, ירושלים מייצגת עושר תרבותי בו כל אחד, מכל רקע ובכל שלב בחייו, יכול למצוא את מקומו. מצד שני, לירושלים יש את הירושלמים ואת עולמם התרבותי הייחודי שבא לידי ביטוי בסלנג הירושלמי בו שולט כל יליד ירושלים שבילה את ילדותו במשחק ‘חמש אבנים’, אסף ‘אג’ואים’ וביקש מההורים לקנות לו ‘במבליק’ במַחְנֶה, שוק מחנה יהודה כמובן.

בירושלים שוכנים המוסדות החשובים בישראל כמו משכן הכנסת, משרדי הממשלה ובית המשפט העליון. מוסדותיה האקדמיים של העיר והמרכזים הרפואיים הגדולים מושכים לבירה אוכלוסייה משכילה ומלומדת. תושבי העיר נהנים מתחבורה טובה יותר בזכות כניסתה של הרכבת הקלה, ובימים אלו, אחרי ציפייה ארוכה, זוכים גם להפעלת  קו הרכבת המהירה בין ירושלים לתל אביב.

אתם אנשי קהילה, שומרים על הסביבה  אבל לא מתפשרים על הנאות החיים– אתם הרצליה!

מצד אחד אזור תעשייה ובילויים משגשג, מוסד אקדמי מוביל ורצועת חוף יפהפייה ונקייה ומצד שני חיי קהילה ומשפחה שלווים, וכל זאת עשר דקות נסיעה ממטרופולין תל אביב – אין ספק שלעיר הרצליה יש הרבה מה להציע לתושביה. אין זה פלא שהיא זכתה לציונים גבוהים במיוחד בסקר מכון גאוקטוגרפיה באשר לשביעות רצון התושבים משירותי העיר.

הרצליה היא גם מהערים המובילות בישראל בתחומי הקיימות והסביבה ונבחרה לאחרונה לאחת מ-10 הרשויות הירוקות ביותר בישראל. זאת בזכות השקעה בהרחבת פארק הרצליה והקמת ריאות ירוקות, הרחבת גינות קהילתיות וקידום תהליכי התייעלות אנרגטית.

אתם אנשים הישגיים, אוהבים את השקט שלכם, אבל לא רוצים להתרחק יותר מדי מלב העניינים? אתם קריית אונו!

לא הרחק מאוניברסיטת בר אילן ובית החולים תל השומר נמצאת קריית אונו, אחת מהערים המובילות בישראל על פי המדד החברתי-כלכלי. קריית אונו היא עיר פרברית קטנה אך קרובה למדי למרכז גוש דן וסמוכה לצירי תחבורה ראשיים. בשנים הקרובות צפוי להיכנס לעיר הקו הסגול של הרכבת הקלה שיקרב את קריית אונו עוד יותר למרכז הארץ.

קריית אונו מתאפיינת באוכלוסייה חזקה המורכבת בעיקר מתושבים בגילאי עבודה ומשתכרת בממוצע ב-15,666 ₪ (לפי נתוני הביטוח הלאומי נכון ל-2016). מערכת החינוך בקריית אונו היא מהטובות בישראל, והחינוך בעיר על פי מדד מדלן זוכה לציון 89 ביחס לממוצע ארצי של 55 בלבד. 

אתם אנשי משפחה עם נפש קצת ילדותית ואהבה לאסתטיקה ועיצוב? אתם חולון!

אומנם חולון הוכרזה כ’עיר הילדים’ כבר לפני יותר מ-30 שנה ובכל זאת, גם היום כשליש מתושבי העיר הם מתחת לגיל 18. כחלק מחזון העיר, מעמידה חולון את איכות חייהם ובריאותם של דור העתיד בראש סדר העדיפויות מגיל ינקות.

בחולון נמצא את מוזיאון הילדים, פארק פרס, פארק המים ‘ימית 2000’, המדיטק וגני המשחקים ‘גן סיפור’ שעוצבו בהשראת סיפורי ילדים. חולון מושכת אליה גם אוהבי עיצוב ואסתטיקה רבים אם בזכות לימודי העיצוב של המכון הטכנולוגי חולון וכן בשל מהלכים שנעשו בשנים האחרונות ליצירת סביבה עירונית ירוקה ואסטטית לרווחת התושבים. 

אתם צריכים את האקשן, אוהבים את החיים הטובים וחולים על הים? אתם תל אביב!

לסיום סיומת – עם כמיליון וחצי תיירים בשנה, בזכות מוסדות תרבות מובילים, בתי עסק משגשגים, מגוון אדיר של מוסדות קולינריים ומקומות הבילוי, תל אביב קנתה לעצמה ובצדק את השם ‘עיר ללא הפסקה’. אך תל אביב לא מצטיינת רק בפנאי אלא מהווה את מרכז העסקים הגדול בישראל ופועלים בה כ-12% מכלל העסקים בישראל, יותר מכל עיר אחרת.

תל אביב מובילה בתחומי הפיננסים, ההיי-טק והאקדמיה, עם עשרות אלפי סטודנטים שפוקדים את שערי אוניברסיטת תל אביב בכל שנה. ואומנם תל אביב לא כל כך מצטיינת במקומות חנייה, אך בשנים האחרונות הפכה לחלוצה בהקמת מיזמים חדשניים וסביבתיים לרווחת התושבים בתחומי התחבורה החל משירותי תל-אופן להשכרת אופניים ועד למיזם ‘אוטותל’ לשיתוף רכבים בנסיעות קצרות בעיר.

The post אם הייתי עיר, איזה עיר הייתי? appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

כשהנוף הפנורמי עלול להתחלף בגושי בטון

הנוף המשתקף מהדירה שלכם הוא מרכיב די מהותי מערך הדירה. יכול להיות שביום רכישת הדירה נשקפו מהמרפסת שלכם מרחבים של נוף עוצר נשימה, ואולי אפילו יכולתם לראות את הים, אבל מה יקרה לנוף המדהים הזה אחרי שתבנה מולכם שכונה חדשה? לעיתים גם די בגורד שחקים אחד מול המרפסת שיסתיר לכם את כל הנוף ויאלץ אתכם להוציא את הרכיב הזה מהמשוואה. כשאתם שוקלים אם למכור את הדירה או לא, בדקו בתוכניות המתאר העירוניות האם מתוכננת לקום שכונה חדשה והיכן, וכך תוכלו להעריך טוב יותר את השפעת הבנייה על ערך הדירה.

השקט שלפני הסערה

איכות החיים שלנו מושפעת רבות מאיכות האוויר ורמת הרעש אשר מלווה את היום-יום שלנו. יכול להיות כי השכונה שלכם, במשך שנים ארוכות, נחשבה לשכונה שקטה ושלווה, ובשעות הערב יכולתם לפתוח את החלון, לנשום אוויר צח ולשמוע רק ציוצי ציפורים. הקמת כביש ראשי או פסי רכבת בסמיכות לשכונה או אפילו שינוי מסלולי המראות ונחיתות של שדה תעופה לא רחוק יכולים להפוך את ציוץ הציפורים לזיכרון רחוק ולהביא לפגיעה קשה בערך הדירה. בדרך כלל סלילת כבישים ודרכים יכולה לקחת חודשים ואף שנים, כך שיהיה לכם די זמן למכור את הדירה לפני שערך הדירה יתחיל לרדת.

הזמן עושה את שלו

את הנכס שלכם קניתם במצב מצוין, ‘חדש מהניילונים’. אך השנים שעברו עשו את שלהם, סדקים חדשים החלו להופיע או שאולי הצנרת התחילה לעשות בעיות ובכל מקרה נראה כי התחזוקה של הנכס הולכת ונעשית יקרה יותר, זה יעלה לכם יותר ובסופו של דבר התיישנות המערכות השונות ועלויות התחזוקה יורידי את ערך הנכס. במיוחד אם מדובר בנכס בבית משותף, שם התחזוקה והמערכות מורכבות יותר. ולכן, אם התחלתם לשים לב לפגעי הזמן בנכס שלכם, אולי כדאי לכם למכור את הדירה לפני שהמצב יחמיר עוד יותר.

היצע וביקוש

היצע נמוך וביקוש גבוה מביאים לעליית מחירי הדירות ולהיפך, זוהי עובדה ידועה. כשהביקוש גבוה תוכלו למכור את הדירה בקלות ובמחיר טוב, אך האם בעוד שנה הביקוש ירד או שאולי רק ילך ויעלה? במקרה השני אתם תצאו בהפסד מר. איך תדעו מה יהיה מצב השוק בעוד שנה או שנתיים מהיום? משימה זו שמורה בדרך כלל לכלכלנים ודורשת שליטה בתחומים שונים כמו מצב הבורסה, הריביות במשק ואף מדיניות המשכנתאות של הבנקים. אבל גם אם אינכם כלכלנים תוכלו להרחיב את הידע שלכם, לעקוב אחר תחזיות המתפרסמות במוספים הכלכליים ולהתייעץ עם מביני עניין כדי להגיע להחלטה הנכונה.

והשכנים, טובים בעיניך?

ערך הדירה שלכם נגזר בין היתר גם מהמצב הסוציו-אקונומי של השכונה. תהליכים חברתיים וכלכליים שונים יכולים להשפיע על מגוון התושבים או להוביל לפגיעה במעמד הסוציו-אקונומי של התושבים הקיימים. מחסור בתשתיות כמו גני ילדים ובתי ספר ירחיקו זוגות צעירים וישפיעו על הזדקנות האוכלוסייה הקיימת. אם שמתם לב כי התהליכים הללו מתרחשים בשכונה שלכם, אולי זה סימן שהגיע הזמן למכור את הדירה.

לכל שינוי בערך הדירה משמעויות כספיות אדירות עבורכם ועבור העתיד הכלכלי שלכם ושל בני משפחתם. היו ערניים לתהליכים המתרחשים סביבכם והישארו כל הזמן עם האצבע על הדופק, בסופו של דבר זה ישתלם לכם.

The post זה הכול עניין של טיימינג appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

תשלומי המס השונים בישראל מהווים חלק נכבד משווי עסקאות הנדל”ן בארץ. לפני שאתם מבצעים עסקה שכזו כדאי שתכירו את המשמעות של כל אחד מהם וכיצד הם חלים עליכם.  יכול להיות שבסופו של דבר תאלצו לחשב מסלול מחדש, או שאולי אתם בכלל זכאים לפטור. בכל מקרה כדאי שתתכוננו לכך מראש. הנה המסים העיקריים שמצפים לכם:

מס רכישה

מס רכישה הינו מס המוטל על רוכשי הדירה והוא משתנה במידה רבה בין רוכש לרוכש בהתאם לשני פרמטרים: עלות הדירה אשר רכשתם ומספר הדירות שכבר בחזקתכם. מס רכישה רלוונטי בעיקר למי שזוהי לא דירתו הראשונה, שכן במקרה זה גובה מס הרכישה נע בין 8% ל-10%. אך גם אם זוהי דירתכם הראשונה, תאלצו לשלם מס רכישה במידה ומחיר הדירה גבוה מ-1.7 מיליון ₪. שיעור המס נע בין 3.5% לדירה בשווי של עד 2 מיליון ₪ ועד ל-10% מס לדירה בשווי של מעל 17 מיליון ₪. חשוב לציין כי מס הרכישה על נכסים שאינם משמשים לדירות מגורים הוא קבוע ועומד על 6%.

מי זכאי להקלות או לפטור?

כאמור, אם זוהי דירתכם הראשונה ומחירה אינו עולה על כ-1.7 מיליון ₪ אינכם חייבים במס רכישה. כמו כן, בין הזכאים להקלות נוספות הם נכים, עיוורים, נפגעי פעולות איבה, או בני משפחה של חייל שנספה במערכה, וכן עולים חדשים עד שבע שנים לאחר כניסתם לארץ. גם אדם שמוכר דירה לקרוב משפחה, כפי שהוגדר בחוק, זכאי להקלות מס.

מס שבח

מס שבח נגבה על ידי המדינה עבור הרווח שנוצר בעת מכירת נדל”ן. הרווח מחושב על פי ההפרש במחיר הדירה בין קנייתה למכירתה ובהפחתת ההוצאות השונות שנדרשו מכם להשבחת הנכס במכירה וברכישה כמו מס רכישה, שכר טרחת עורכי דין, שכר טרחת שמאי, דמי תיווך וכיוצא באלה. אם זו הדירה השנייה או יותר שאתם מוכרים, אתם תהיו חייבים במס שבח בשיעור של 25%, אך הוא חל רק על הרווחים שהשגתם על דירתכם מ-2014.

מי זכאי להקלות או לפטור?

אם זו דירתכם הראשונה אתם פטורים ממס שבח בתנאי שהחזקתם בדירה לפחות 18 חודשים ובמידה ששווי הדירה לא עולה על 4.5 מיליון ₪. חוק מיסוי המקרקעין מספק כמה וכמה אפשרויות לקבלת הקלות ופטור ממס בתנאים שונים כמו אם הדירה הנוספת באחזקתכם היא דירה בירושה או אם על הדירה לא צפויה תמורה בשל העברתה לקרוב. חשוב שתשימו לב לסייגים השונים לקבלת הפטור שעלולים להיות די מורכבים.

היטל השבחה

היטל השבחה נגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה במקרים בהם הוועדה אישרה תוכניות בניין עיר (תב”ע), הקלות או שימוש חורג שהעלו את שווי המקרקעין שלכם. אם הייתם הבעלים של המקרקעין ביום האישור, תידרשו לשלם את היטל ההשבחה בשיעור של מחצית ההשבחה ביום שבו תמכרו את הדירה או הנכס שברשותכם. לאחר אישור התוכניות הוועדה תשלח אליכם הודעה בדבר שיעור ההשבחה בהתאם ללוח השומה. באפשרותכם לפנות לוועדה ולבקש תיקון שומה אם מצאתם טעויות בפרטים השונים באשר להערכת השומה.

מי זכאי להקלות או לפטור?

השבחת הקרקע לא תחייב היטל השבחה במקרים שונים כמו אם הקרקעות משמשות למוסדות ציבוריים או אם השבחה של הקרקע נעשתה לשם ביצוע התאמות נגישות וכיוצא בזה. אם הדירה שלכם עומדת לעבור תמ”א 38, היטל ההשבחה יהיה בשיעור של 5% בלבד מההשבחה.

מע”מ

כשאתם קונים דירה חדשה מקבלן, המחיר שתשלמו כולל מס ערך מוסף, הלא הוא המע”מ המוטל על כל עסקה שנעשתה בארץ. שיעור המע”מ היום עומד על 17% ממחיר העסקה. כאשר מדובר בעסקת נדל”ן זהו סכום לא מבוטל.  אך גם אם אתם מוכרים את הדירה שלכם יתכן ותדרשו על ידי רשויות המס בתשלום המע”מ, שכן מס זה מוטל גם על עסקה שנעשתה על ידי אדם שאינו רשום כעוסק אך יש לה ‘אופי מסחרי’, כלומר אם רשויות המס יזהו במכירת הדירה שלכם אופי מסחרי, למשל אם טרם חלפו שנתיים מיום הקנייה אתם עלולים לשלם על כך את המס הנכבד.

מי זכאי להקלות או לפטור?

כאמור אם אתם ישות פרטית ורוכשים דירה מאדם פרטי או מוכרים דירה בעסקה שאין לה אופי מסחרי, אתם לא אמורים לשלם על כך מע”מ.

ארנונה

הארנונה היא מס שנתי המוטל על ידי הרשות המקומית ומטרתה לממן את פעילות הרשות לרבות שירותי פינוי אשפה, שירותי חינוך ורווחה ועוד. גובה הארנונה משתנה מרשות אחת לאחרת ותלוי בגודל הנכס, בייעודו ובמיקומו בעיר. אם אתם משכירים את הנכס שלכם, הארנונה מוטלת על השוכרים שלכם שגרים בנכס ונהנים משירותי הרשות המקומית.

מי זכאי להקלות או לפטור?

קבוצות אוכלוסייה שונות זכאיות להנחות בארנונה לרבות קשישים, ניצולי שואה, עולים חדשים, הורים עצמאיים h בזה. ההנחות משתנות בין רשות לרשות. כמו כן אם הנכס שלכם אינו בשימוש ועומד ריק אינכם צריכים לשלם ארנונה לתקופה של שישה חודשים.

The post כל מה שאתם חייבים לדעת על מיסי הנדל”ן appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

כעת השאלה הנשאלת היא איזו רכישה משתלמת יותר, דירה בפרויקט חדש לחלוטין בשכונה חדשה בשולי העיר או דירה מפרויקט התחדשות עירונית במרכז העיר. הסוגיות הבאות יסייעו לכם לקבוע מהי הבחירה הנכונה עבורכם.

שאלה של מחיר

בדרך כלל הגורם המכריע ברכישת דירה יהיה המחיר, ולכן צריך להתחיל ולומר כי דירות אשר נרכשות בפרויקטים של התחדשות עירונית זולות יותר בכ- 5% -10% ממחיר השוק. אמנם מדובר בדירות חדשות לגמרי אך מכיוון שהבניין הוא בניין קיים שעבר שדרוג וחידוש, שווי השוק שלו הוא בהתאם.

בכל זאת, רבים רואים ברכישת דירה מפרויקט חדש השקעה בטוחה יותר. לעומת דירה בפרויקט תמ”א 38, דירה בפרויקט חדש היא דירה אשר תוכננה במלואה מראש תוך התחשבות בכל גורמי הסביבה ובכל המגבלות האפשריות, בעוד שבפרויקט התחדשות עירונית פעמים רבות נדרשים פתרונות יצירתיים בתכנון החללים החדשים ולא אחת מתגלים קשיי תכנון בדרך אשר מעכבים את הפרויקט.

מאידך, בפרויקט תמ”א כל דירה מתוכננת היטב תוך ירידה לפרטים וניצול מיטבי של החלל שלה, כך שברוב המקרים דירות אלה יקבלו טיפול כפול בתכנון ובעיצוב הפנים שלהן. בנוסף, יש לקחת בחשבון כי בקנייה של דירה בפרויקט חדש ישנה עבודות חפירה והנחת יסודות שלא נדרשים בפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ”א 38 ולכן זמן הבנייה בפרויקטים אלה יהיה ארוך משמעותית.

לוקיישן לוקיישן לוקיישן

יתרון נוסף לפרויקטים של התחדשות עירונית הוא שלרוב תוכלו למצוא אותם במיקומים אטרקטיביים במרכזי העיר, זאת לעומת פרויקטים חדשים שלרוב ממוקמים בשכונות חדשות בשולי הערים. פרויקט תמ”א 38 במרכז העיר נהנה מהתשתיות הקיימות בשכונות הוותיקות כמו גנים, בתי ספר וספריות, ומאזורי בילוי כמו מרכזי קניות ומסעדות קרובים לבית, ואילו בשכונות חדשות תאלצו פעמים רבות להמתין זמן רב עד שיבנו תשתיות מתאימות.

מצד שני צריך לשים לב כי ככל שישנם יותר פרויקטים של תמ”א 38 בשכונה כך מספר התושבים עולה והתשתיות הקיימות אולי לא יוכלו לתת מענה לאוכלוסייה שהולכת וגדלה.

ומה עושים עם החניה?

מיקום מרכזי הוא פתרון נהדר למי שעובד באזור ולא נזקק לרכב כדי להגיע לעבודה, אך במקרה ובו אתם נדרשים להגיע ליעד רחוק יותר אתם צריכים לשאול את עצמכם כמה זמן תרצו לבלות ברכבכם בכל בוקר. בדרך כלל בשכונות הוותיקות הבנייה היא נמוכה יותר ומכאן שמספר התושבים קטן ועומסי התנועה קלים יותר, ואילו בשכונות החדשות נבנים לרוב בניינים גבוהים ואף מגדלים רבי קומות ובהם יכולים לגור גם מאות תושבים בכל מגדל, ואלו נאלצים בכל בוקר לבלות שעות ארוכות ברכב ביציאה מהשכונה.

בעניין זה כדאי גם להביא בחשבון את עניין החנייה, עניין שעלול להוות מכשול במקרה של פרויקטים של התחדשות עירונית, שכן מצוקת חניה הינה נרטיב חוזר במרכזי הערים. בפרויקט תמ”א 38 על היזם להציע פתרון חניה לדירות החדשות בלבד וזאת רק בתנאי שהתכנון מאפשר זאת, בכל מקרה כדאי לבדוק מה מדיניות הרשות המקומית בעניין החניה שכן היא משתנה בין עיר לעיר.

בסופו של דבר, כשאתם נדרשים להחליט אם לרכוש דירה “חדשה מהניילונים” או דירה מפרויקט התחדשות עירונית, אתם צריכים לבדוק מהם הצרכים שלכם ואיזו מבין האפשרויות יכולה לענות עליהם בצורה הטובה ביותר.

The post דירה בפרויקט התחדשות עירונית VS דירה בפרויקט חדש appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

למרות היתרונות הברורים בבנייה ירוקה, רבים חוששים מההשקעה הכלכלית הכרוחה בה. עלויות הבנייה הירוקה גבוהות יותר רק בכ-5% מבנייה שאינה נחשבת לבנייה ירוקה, כאשר בטווח הארוך היא יכולה לחסוך לבעליה הרבה מאוד כסף.

“השקעה כספית בהקמת המבנה לצורך בידוד טוב יותר, תאפשר בעתיד השקעה פחותה יותר במשאבים” כך מסביר רונן לבן, סמנכ”ל ההנדסה של חברת קרסו נדל”ן, המקיימת בנייה ירוקה בחלק גדול מהפרויקטים שלה.

“אם ניצול משאבי הטבע מצטמצם, גם התשלום החודשי שהדייר ישלם בכל חודש יהיה נמוך יותר. קירות מבודדים מאפשרים לבזבז פחות אנרגיה לחימום או קירור הבית ואילו ברזים חשמליים אוטומטיים ומערכות חסכוניות לאגירת מי מזגנים להשקיית הגינות יצמצמו את חשבון המים”.

תשואות מפתיעות לבנייה ירוקה

בנייה ירוקה היא השקעה כלכלית חכמה יותר, שכן החיסכון המצטבר לאורך השנים בעלויות במשאבים כמו מים וחשמל מסתכמים בתשואה טובה יותר. על פי פרסומים של המשרד להגנת הסביבה נמצא כי השקעה בבנייה ירוקה יכולה להחזיר את עצמה תוך שנה וחצי עד שנתיים בשיעור תשואה פנימי שעומד על כ-60%!

בדיון שנערך בוועדת המשנה לקידום טכנולוגיה לאנרגיה מתחדשת, התפרסם כי בנייה ירוקה מאפשרת חיסכון של 25% באנרגיה ו-10% במים. כאשר מחשבים את החיסכון החודשי המצטבר בחשבון החשמל והמים נראה כי מדובר בסכומים משמעותיים.

איך זה בעצם עובד?

בנייה ירוקה הינה שיטה לתכנון ולהקמת מבנים ידידותיים יותר לסביבה. מבנים אלו יטיבו לדורות הבאים על פי עקרונות ‘פיתוח בר קיימא’ שהוגדר על ידי ועדת ברונטלנד כפיתוח “העונה על צרכי ההווה בלי לפגוע ביכולתם של הדורות הבאים לספק את צרכיהם”.  

בנייה ירוקה מתחילה כבר בתכנון המבנה, אם זה בהתחשבות בזווית העמדת הבניין לפי כיווני השמש וכיווני הרוח, תכנון מעטפת הבניין בהתאם לאקלים הקיים או תכנון הפתחים כך שתתאפשר כניסה מקסימלית של אור טבעי.

בנייה ירוקה כוללת גם שימוש בחומרים מבודדים כמו זכוכיות עבות ליצירת בידוד טוב יותר או מערכות מכניות תומכות כמו אגירת מי מזגנים, מערכות תאורה אוטומטיות, מערכות סולאריות שונות ואף תכנון מתקני אופניים ושבילים שיעודדו את האוכלוסייה לשימוש בתחבורה ירוקה.

כל אלה מאפשרים חסכון טוב יותר במשאבים כמו חשמל ומים ומעודדים התנהגות סביבתית טובה יותר. לבנייה הירוקה בישראל, קיים אף תו תקן המגדיר פרמטרים ברורים לבנייה ירוקה. תו התקן מאפשר למעשה לדרג את מידת השפעתם של המבנים על הסביבה דרך כמה נושאים מהותיים כמו אנרגיה, מים, חומרים, פסולת, תחבורה ועוד.

לצד התחזיות הקודרות על ההתחממות הגלובלית, ולצד הכלכלה היומית שלנו האזרחים, בניה ירוקה מהווה אבן דרך הן לשמירה על איכות הסביבה והן לחיים חסכוניים יותר. לסיכום, בנייה ירוקה היא השקעה משתלמת שעל הדרך גם מבטיחה לנו עתיד ירוק יותר על כדור הארץ.

The post איך בנייה ירוקה תצמצם את העלויות החודשיות שלכם? appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

• האם גודל הדירה ומיקומה מתאימים לכם?
• מה שוויה האמיתי?
• האם סביבת המגורים עונה לצרכים שלכם?
• האם קיימות תוכניות מונציפליות באזור שעלולות להשפיע על ערך הדירה?

אין ספק שמדובר במידע רב שעליכם לצבור, אך אין סיבה לדאגה שכן כל המידע קיים ברשת ואפשר לגשת אליו בקלות – הנה כמה כלים מצוינים שיסייעו לכם לקבל את כל התשובות:

מחשבים כל הדרך אל הבנק

קיבלתם הצעה מצוינת לדירה הראשונה שלכם, דירת החלומות. עכשיו אתם צריכים לבדוק כמה זה יעלה לכם באמת. אתרים רבים מציעים לכם מחשבונים שיסייעו לכם לחשב את מחיר הדירה לאחר כל התשלומים הנלווים כמו מס רכישה, שכר טרחה לעו”ד, הובלה, קניית רהיטים או שיפוץ הדירה בעת הצורך.

מחשבונים אחרים יסייעו לכם לבחון כמה תעלה לכם המשכנתא בכל חודש וכמה זמן ייקח לכם להשלים את התשלומים. אם אתם חושבים על דירה להשקעה תוכלו גם לבחון מה תהיה התשואה העתידית שלה. כל שעליכם לעשות הוא לחפש “מחשבון נדל”ן” במנוע החיפוש ולהבין כמה בעצם כל זה יעלה לכם.

אתרי הנדל”ן החמים

ישנם היום ברשת כמה אתרים המנגישים בצורה מסודרת מידע שיכול לסייע לכם בבחירת הדירה הראשונה שלכם. בראשם נמצא אתר ‘מדלן’ אשר מספק תשובות לשאלות נפוצות כמו כמה עסקאות התבצעו לאחרונה בשכונה המיועדת, מה טווח המחירים באזור לפי מספר חדרים, כמה מהתושבים הם בעלי דירות לעומת שוכרים, מהו ציון המיצב שקיבל התיכון הקרוב ואפילו מה הגיל הממוצע של השכנים.

באתר הנדל”ן הממשלתי תוכלו למצוא את כל העסקאות שנעשו ברחבי הארץ, ובמפות ‘gov.map’ תוכלו לראות את העסקאות שנעשו בחלוקה לגושים וחלקות. ב’מדד הנדל”ן’ של אתר יד 2 תוכלו לקבל מידע על מגמות המחירים באזור מתוך המודעות שעלו לאתר, חוות דעת של הגולשים על סביבת המגורים ומידע על התשתיות בכל אזור כמו בתי ספר, מקומות בילוי או בתי כנסת.

אתר העירייה

לכל עיר בישראל יש היום אתר אינטרנט ובו קיים מידע שיכול לסייע לכם בקבלת החלטה טובה יותר. באתרים אלו תוכלו לקבל מידע על מוסדות החינוך בעיר, אילו שירותים מציעה העירייה לציבור, מה נעשה לטובת רווחת התושב, האם העיר מקיימת אירועי תרבות, האם יש דגש על ניקיון, מהן התוכניות לשנים הקרובות וכיוצא בזה.

כולם בפייסבוק

בעוד שבאתר האינטרנט הרשמי תוכלו לקבל מידע מטעם נציגי העיר, בפייסבוק תוכלו למצוא קבוצות פייסבוק שהוקמו על ידי התושבים עצמם ושם תוכלו לקבל מידע ‘מהשטח’ על מצב האזור, על הנושאים הבוערים והבעיות אשר מטרידות את שכניכם לעתיד. כך תוכלו להבין טוב יותר האם התושבים באמת אוהבים את אזור מגוריהם וממה עליכם להיזהר.

קנייה של דירה ראשונה היא תהליך מלחיץ ומלא בשאלות, ומותר לכם לחשוש מעט בתחילת הדרך, אך אחרי שתאספו את כל המידע הרלוונטי דרך הכלים הקיימים לרשותכם, תוכלו לקבל החלטה שקולה ולקנות את הדירה הראשונה שלכם כמו מקצוענים.

The post עומדים לרכוש דירה ראשונה? הכירו את כלי המחקר שיסייעו לכם לבחור נכון appeared first on Carasso Real Estate Ltd.