אם כן, מה משפיע על הביקוש? 

ריבית: אחד מהגורמים העיקריים המשפיעים על הביקוש לנדל”ן הוא שער הריבית. ריבית נמוכה מובילה לשני תהליכים, מצד אחד הריבית הנצברת על הפיקדונות שלנו בבנק הופכת לחסרת משמעות, ומצד שני ריבית נמוכה משפרת את תנאי תשלום המשכנתא, שני התהליכים האלו הופכים הנדל”ן לאפיק השקעה אטרקטיבי יותר ולעלייה בביקוש. הריבית הנמוכה במשק היא אחת מהסיבות העיקריות לעליית מחירי הדירות בישראל בעשור האחרון. 

שינוי דמוגרפי: גם לשינוי דמוגרפי השפעה על הביקוש. שינוי כזה יכול להתרחש בעקבות מגמות כלכליות עולמיות כמו מעבר של אוכלוסייה לפרברים בשנות ה-50 בעקבות הצפיפות הגדלה בערים והופעת הרכבים הפרטיים או חזרה לערים כפי שנראה בשנים האחרונות. אחת מהדוגמאות הטובות להשפעת השינוי הדמוגרפי על הביקוש התרחשה בישראל במהלך שנות ה-90 עם עלייתם של מאות אלפי עולים חדשים מברית המועצות שהובילה לביקוש אדיר בשוק הנדל”ן. 

ומה משפיע על ההיצע?

החלטות ממשלה: למדיניות הממשלה השפעה ישירה על ההיצע בשוק הנדל”ן. זוכרים את משבר הדיור בשנות ה-90? כדי לתת מענה לגל העלייה הגדול החליט שר השיכון דאז, אריאל שרון ז”ל, לקדם תוכניות שונות להגדלת ההיצע בשוק כמו וויתור על הליכי תכנון ומתן הקלות ליזמים מה שהוביל לפתרון משבר הדיור של אותן שנים.

בשנים האחרונות קמו תוכניות כמו מחיר למשתכן שהייתה אמורה להקל על משפחות צעירות לרכוש דירה ראשונה ולהגדיל את היצע הדירות. אישור תוכניות המתאר הארציות המוכרות כתמ”א 38 לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה הובילו לתהליכי התחדשות עירונית בערים רבות בישראל והשפיעו רבות על ההיצע בשוק.

תב”ע ופעילות ועדות מקומיות: גורם נוסף המשפיע על היצע הנדל”ן הן תוכנית המתאר (תב”ע) המסדירות את השימושים בקרקעות בשטחי ישראל. מי שמופקד על תוכניות המתאר הן הוועדות לתכנון ובנייה. הועדה המקומית יכולה להמליץ לוועדה המחוזית על תוכניות מתאר שנמצאות בסמכותה ולאשר היתרי בנייה בהתאם לתוכניות מתאר שכבר אושרו על ידי הוועדה המחוזית. כמו כן הן יכולות להעניק הקלות שונות בקווי בניין או במספר יחידות הדיור וכיוצא בזה. אין ספק כי ההחלטות שנקבעות בוועדות אלו משפיעות באופן ניכר על ההיצע בשוק הנדל”ן.

רכיבי בנייה: בסופו של דבר, היצע הנדל”ן תלוי בזמינות ובעלויות של כל המרכיבים הדרושים לענף הבנייה. עד פרוץ האינתיפאדה הראשונה בסוף שנות ה-80 עובדים פלסטינאים נחשבו לכוח עבודה זול ואמין, וכשהחלו הטלות סגר על השטחים היה צורך בפתרון אחר והחלו להגיע לארץ מהגרי עבודה ממדינות כמו סין ורומניה שקיבלו אשרת עבודה.

משרד הבינוי והשיכון מחליט על מכסת העובדים הזרים בענף הבנייה בהתאם לשיקולים שונים, וככל שכוח העבודה גדל כך אפשר לבנות יותר ולהגדיל את ההיצע. באותו אופן גם לעלויות המלט השפעה על ההיצע. בשנים האחרונות החל ענף הבנייה לייבא מלט מתורכיה בעלויות נמוכות מאוד שהקלו על הגדלת היצע הדירות. אך מאחר שייבוא המלט עלול לסכן את תעשיית המלט בישראל החליטה וועדת הכספים של הכנסת על היטל היצף לייבוא המלט שיכול להביא בסופו של דבר להקטנת ההיצע.

ואיך כל זה משפיע על שוק הנדל”ן?

נניח שאני רוצה למכור את הדירה שלי בשני מיליון שקלים, אני יודעת שהריבית עכשיו נמוכה ולקונים שלי יהיה קל יותר לרכוש משכנתא, אבל הקונה שלי בכלל שוקל לקנות דירה מהנייר בפרויקט חדש שנבנה בשכונה ליד. אם ההיצע גדול יותר אולי אני אצטרך להוריד את המחיר ל-1.8 מיליון ₪. הבנתם את הנוסחה? היכן שההיצע נפגש בביקוש – שם נקבעים המחירים וככה נקבע מחיר הדירה!

The post המדריך השלם להבנת מאקרו נדל”ן appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

הזדמנויות להשקעה שלא דורשות הון גבוה? יש חיה כזו

קצת קשה לייצר תשואה מסכום 0, וכדי להפוך למשקיע נדל”ן אתם צריכים שיהיה לכם איזשהו הון התחלתי, אבל אתם לא חייבים להתחיל בהשקעות של מיליונים, ובכל מקרה עדיף לכם לוותר על השקעות שיאלצו אתכם לקחת הלוואות בריביות גבוהות ולא משתלמות. נסו להתרחק ממרכז הארץ ולאתר דירות להשקעה באזורים פריפריאליים שבהם מחירי הדירות יורדים.

ואם כבר נסו לחפש דירה כזאת באזורים הנמצאים לקראת תהליכי התחדשות עירונית, כך ההשקעה שלכם תוכל להעלות את ערכה בעתיד בעשרות אחוזים. תוכלו לאתר הזדמנויות כאלו בתוכניות תב”ע המפורסמות באתר רשות מקרקעי ישראל או לעקוב אחר פרסומים ברשת. הזדמנויות נוספות מחכות לכם גם בנדל”ן מסחרי, שם תוכלו למצוא משרדים בעלויות של אפילו 300 אלף שקלים.

להתמקד במטרה ולהשאיר את הרגש מחוץ לעסק

מצאתם נכס שנראה לכם מעניין? זכרו שהמטרה שלכם כמשקיעי נדל”ן היא להשיג השקעה מניבה. זה אומר שכשאתם מתמקדים בשאלת העלות-תועלת רצוי שתוציאו מהמאזן הזה שיקולים לא רלוונטיים כמו היחס האישי שלכם לסביבת המגורים או רצון לשפץ את הדירה כדי להפוך אותה לאטרקטיבית יותר בעיניכם.

השאלות הרלוונטיות הן האם ערך הנדל”ן באזור המבוקש במגמה עלייה או האם שיפוץ הדירה יכול להעלות את התשואה שלכם. תוכלו לבדוק מגמות מחירים בערים שונות באתר מדלן או לחשב תשואות עתידיות במחשבונים ברשת. זכרו – אתם לא קונים את הדירה כדי לגור בה, אתם קונים אותה כדי לייצר רווח. 

לקרוא את תיק הבניין זה בכלל לא תיק

לבניין בו תרצו לקנות את הדירה יש תיק בניין ובו נמצאים כל המסמכים הרלוונטיים לבניין כמו היתרי בנייה, טופס 4, תעודת גמר, מפות מדידה ומידע קריטי כמו חריגות בנייה או צווי הריסה שיכולים לרמוז על עתיד הנכס.

מסמכים אלו יכולים ללמד אתכם הרבה על ערך ההשקעה שלכם ועל כדאיותה. תיק הבניין יושב במחלקת ההנדסה של העיר, אך כיום רוב הרשויות שעברו תהליכי דיגיטציה העלו את התיקים לאתר האינטרנט והפכו את התהליך לפשוט וקל. כך בלחיצה אחת תוכלו לגשת לתיקי הבניין של תל אביב, ירושלים, חיפה ועוד ערים רבות.

כמה זה באמת יעלה לכם?

בהשקעות בנדל”ן חשוב מאוד שתדעו כי מחיר הדירה שאתם מקבלים מהמוכר או מהמתווך הוא אף פעם לא המחיר הסופי שתשלמו עליה, וחשוב מאוד שתכירו את כל ההוצאות הנוספות שמחכות לכם. ראשית כדאי להתמצא היטב בכל מיסי הנדל”ן כמו מס רכישה שנקבע על פי עלות הדירה ומספר הדירות שבאחזקתכם. תוכלו לחשב מס זה בסימולטור של רשות המיסים.

כשתמכרו את הדירה תדרשו לשלם גם מס שבח והיטל השבחה. אם תרכשו דירה ישנה שדורשת שיפוץ, תאלצו להיפרד מסכומים לא קטנים. אם זו דירה על נייר קחו בחשבון שמחיר הדירה שהוצע לכם לא כולל מע”מ. במקרה זה מחיר הדירה גם מוצמד למדד תשומות הבנייה שעלול להעלות עוד את הסכום שתשלמו וכמו כן תדרשו לשלם שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן.  אחרי שבדקתם כמה זה באמת הולך לעלות לכם תוכלו להבין טוב יותר האם זו אכן הולכת להיות השקעה משתלמת.

משכנתא

ולסיום, אם כבר אתם מנסים להבין כמה זה באמת יעלה לכם, ואם גם לכם, כמו משקיעים רבים הנמצאים בתחילת דרכם, אין את הסכום המלא על הנכס, כדאי שתבחנו היטב מהו מסלול המשכנתא המשתלם ביותר. אין ספק שזה נושא קצת מורכב אבל כדאי לנסות ולהעמיק בו שכן לכל מסלול יכולות להיות השפעות מרחיקות לכת על עתידכם הכלכלי בשנים הבאות.

כל בנק יציע מסלולים שונים המתאפיינים בסוגי ריביות כאלו ואחרות כמו ריבית פריים או ריבית משתנה, בהצמדות שונות כמו הצמדה למדד המחירים, לדולר או לאירו ותוכניות שונות לפירעון המשכנתא. תוכלו לבחון את ההשפעה של המסלולים והאפשרויות במחשבוני המשכנתא ברשת ולנסות להבין מה צפוי לכם.

The post איך מתחילים להשקיע בנדל”ן עם הון התחלתי נמוך? appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

האינטרנט של הדברים: בתים חכמים וערים חכמות
 

תגידו, כיביתם את המזגן אחרי שיצאתם מהבית? בעבר המחשבה הטורדנית הזו הייתה יכולה ללוות אותנו לכל אורך היום, אבל היום טכנולוגיות ‘האינטרנט של הדברים’ (IoT) הופכות את החיים שלנו לקלים הרבה יותר. שכחנו את הדוד דולק? אפשר להיכנס לאפליקציה בטלפון ולכבות אותו, להדליק את המזגן רבע שעה לפני שאנחנו מגיעים ואפילו להוציא את השואב הרובוטי לסיבוב בבית כשאנחנו בכלל בעבודה.

בעתיד המיטות שלנו ישנו את צורתן לפי הרגלי השינה שלנו, המקרר יתריע כשהחלב יתקלקל וארון הבגדים ירענן מפעם לפעם את בגדינו. גם במרחב העירוני טכנולוגיות IoT משפיעות כבר היום על חייהם של תושבי ערים מסביב לעולם: אם דרך מערכות חכמות לניטור אשפה ולבקרת תנועה ואף באמצעות גלאי רעש לאיתור אירועי ירי. תחום הערים החכמות אומנם עוד בחיתוליו אך נראה שלא רחוק היום שבו כולנו נוכל ליהנות מסביבה עירונית חכמה שתעניק לתושביה תחושת בטחון טובה ותספק להם שירותים עירוניים מתקדמים.

הגרסה העתידנית של הקיבוץ

לא רק הטכנולוגיות עצמן יעצבו את סביבת המגורים העתידנית אלא גם תפיסות כלכליות חדשות. Uber, WeWork ו-Airbnb הם כולם דוגמאות ליישום של תחום כלכלי חדש שהביאה לנו המאה ה-21 – הכלכלה השיתופית: מערכת כלכלית המבוססת על שיתוף קהילתי של משאבים קיימים כמו שירות, מוצר או אפילו נכס.

ואכן נראה שהצעד הבא בכלכלה השיתופית הוא בתחום הנדל”ן: במקום שתגורו בדירה שבה רוב שעות היום הסלון ריק מאדם, החצר שוממה ומכונת הכביסה פועלת רק כמה שעות בשבוע, שיטת ב-Co-Living מאפשרת לכם לנצל טוב יותר את המשאבים הקיימים. מגורים כאלו כוללים מצד אחד חלל פרטי ובו אזורים כמו חדרי השינה והרחצה, ומצד שני חללים המשותפים לשאר הדיירים כמו חדר אירוח, חדר כביסה או חצר, חללים אלו בנויים כך שיוכלו לספק את צרכיהם של כלל הדיירים. מלבד היתרון הכלכלי, Co-Living מאפשר לנו בעידן המסכים המנוכר לחזור ולקיים חיי קהילה טובים יותר.

הכול במקום אחד

ואם נדמה לכם שבתים חכמים ודיור שיתופי הופכים את החיים לנוחים יותר, חכו שתקראו מה יחכה לכם כשתצאו מהבית. ‘עירוב שימושים’ הוא מונח ישן-חדש שמשמעותו ניצול של שטח קרקעי למגוון שימושים כמו מגורים, מסחר ומשרדים.

נשמע הגיוני לא? ככה נהגו אנשים לחיות שנים רבות עד שלאט לאט הצפיפות בערים והופעת הרכבים הפרטיים הרחיקו את האוכלוסיות מהערים לכיוון הפרברים והחלה הפרדה של השימושים השונים לאזורים כמו אזור תעשייה, אזור תעסוקה, אזור מסחר ואזור מגורים. אך בשנים האחרונות חלה מגמה הפוכה, עומסי התנועה וזיהום האוויר המתלווה לו הופכים את החלום לבית קטן בפרבר לסיוט של אנשים רבים. כעת, מתחמים חדשים המרכזים בתוכם מגורים, תעסוקה ובילוי הופכים למבוקשים יותר ויותר.

ומה נעשה כשיגמר לנו המקום על כדור הארץ?

אוכלוסיית העולם שהולכת וגדלה ובעיית הצפיפות הציתה את דמיונם של אדריכלים ומתכנני ערים, ותוכניות שנראו כאילו יצאו מתוך סרט מדע בדיוני הולכות ורוקמות עור וגידים, או ליתר דיוק בטון ועמודים. על פי התחזיות עוד כשלוש שנים בלבד תושק באוקיינוס השקט העיר הצפה הראשונה שתכלול מאות בתי מגורים, עסקים ומקומות בילוי.

לצד רעיונות כמו אלו הופיע בשנים האחרונות מענה קומפקטי יותר לבעיית הצפיפות – ביחידה עצמאית בת-קיימא או כחלק מאסופה של מאות יחידות הנבנות זו לצד זו וזו על גבי זו בתוך גורד שחקים –  מבני הקפסולה יציעו לתושבי העתיד מרחב מגורים שמשתרע על פני מטר או שניים רבועים המציעים לדייר מענה לכל צרכיו. ואגב, גם זה רעיון ישן-חדש שכן מגדל הקפסולות הראשון בעולם הוקם ביפן כבר ב-1972. ויש מי שחושב שהפתרון האמיתי נמצא בכלל בחלל. דמיוני ככל שזה נשמע, מושבת ירח היא חלק בלתי נפרד מהחזון של נאס”א בחקר החלל. 

מכל מקום, נראה שבינתיים אין צורך להתחיל לחפש הזדמנויות נדל”ן על הירח, וגם לקפסולות, לדיור המשותף ואפילו לערים החכמות ייקח עוד זמן עד שישפיעו על אורחות חיינו. עם זאת כדאי מאוד להתחיל להסתכל על השטח מנקודת מבט צרכנית. מתחמי מגורים חדשים המקיימים עירוב שימושים חדשים, בנייה ירוקה ושימוש בטכנולוגיות מתקדמות יכולים להוות הזדמנות נדל”נית לא רעה בכלל.

The post הכירו את סביבת המגורים של העתיד appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

ניהול פרויקטים באמצעות רחפן

הקמת מבנה מגורים היא פרויקט מורכב אשר דורש התערבות של אין-ספור בעלי מקצוע ומחייב דיוק וחשיבה לטווח הרחוק, כל אלו מסתכמים להרבה מאוד שעות עבודה ולא מעט כסף.

אך בשנים האחרונות תחום הנדל”ן גייס לשורותיו כמה וכמה טכנולוגיות אשר מייעלות לאין שיעור את ניהול הפרויקט משלבי התכנון ועד לגמר – החל מטכנולוגיית ראייה ממוחשבת שמגייסת רחפנים למדידות תוואי שטח לקראת בנייה ובחינת חריגות מהתוואי במהלך הבנייה, טכנולוגיות מבוססות דאטה ומכונת למידה (machine learning) המאפשרות קבלת החלטות באתר הבנייה ועד למערכות מדידה מיוחדות לבחינת רמת הגימור של עבודות טיח וריצוף.

הדפסת בטון בטכנולוגיית 3D

כולנו נדהמנו השנה לשמוע על הלב החי שהודפס במדפסת תלת ממד, ואם אפשר להדפיס לב, אז מדוע לא בניין? כבר לפני חמש שנים חברה סינית השתמשה בטכנולוגיות הדפסת בטון ופרסמה כי הדפיסה 10 בתים, כל בית בשטח של 200 מטרים רבועים בפחות מיממה, ואילו בתחילת השנה נחנך בסין הגשר המודפס הראשון בעולם, הקמת הגשר נעשתה ב-450 שעות בלבד.

טכניקת הדפסת הבטון, המאפשרת הקמת מבנה בזמן קצר מאוד, הולכת וצוברת תאוצה ובשנה האחרונה החלה לעבור מתחום המחקר לשטח. לאחרונה הקימה ארה”ב בסיס צבאי שלם שהודפס ישירות על הקרקע, ובהולנד מוקם בימים אלו קומפלקס מגורים שלם הכולל חמישה בתים מודפסים.

אפס אנרגיה לעתיד ירוק

הטרנד האחרון בתחום הבנייה הירוקה הוא ‘בניין מאופס אנרגיה’. הכוונה היא לבניין שמנצל את תנאי הסביבה ומייצר בעצמו את כל האנרגיה בה הוא משתמש ובכך מבזבז אפס אנרגיה. בניה מאופסת אנרגיה מתחילה בתכנון המבנה, המיקום שלו ביחס לתנאי השטח, פתחי האור והחללים הפנימיים כך שיוכל לקיים תנאי אקלים מקסימליים בתוך המבנה.

אך כדי להגיע למאזן אפס המבנה צריך לייצר לעצמו את האנרגיה והוא עושה זאת באמצעות מקורות אנרגיה מתחדשים כמו פאנלים סולאריים. בישראל התחום עוד נמצא בחיתוליו, עד כה העיר המובילה היא חדרה שהקימה גן ילדים ראשון מאופס אנרגיה ואף בית משפט, ואילו בארה”ב נבנו כבר כ-5,000 בתי מגורים בשיטה זו וקליפורניה הכריזה כי עד 2020 יבנו עוד 100,000 יחידות דיור מאופסות אנרגיה.

ה-Uber של תחום הנדל”ן

יכול להיות שהמושג ‘מגורים משותפים’ מחזיר אתכם לימים שלכם כסטודנטים בעיר הגדולה, אבל למעשה מדובר בחשיבה חדשנית בתחום המגורים המבוססת על רעיון הכלכלה השיתופית. כלכלה שיתופית משמעותה ניצול משאבים והעודף שלהם בצורה יעילה יותר על ידי שיתוף. כפי ש-uber מאפשר לנהגים לנצל את רכבם ולהסוות אותו לשירות הסעות, או כפי ש-we-work מנצלים את שטח הנדל”ן בצורה מיטבית כדי לספק לכמה שיותר חברות מתחם עבודה, כך מגורים משותפים, או ‘co-living’, מייצרים תחום מגורים אשר מצד אחד מספק אזור מחיה פרטי ביחידת דיור ומצד שני שטחים משותפים כמו חללי אירוח, חדרי אוכל רחבי ידיים, חדר כביסה או חצר משותפת. co-living לא רק מאפשר ניצול טוב יותר של המשאבים, בתקופה בה כולנו מסתגרים ומתכנסים אל תוך המסכים, co-living מציע דרך חדשה לקיים חיי קהילה משגשגים.

The post ארבעת הטרנדים שישנו לתמיד את תחום הנדל”ן appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

אין ספק כי כיום נדל”ן מסחרי הוא השקעה משתלמת ביותר בישראל. ביחס לנדל”ן למגורים, השקעה במגדלי משרדים זוכה לתשואה נאה הנאמדת בין 5%-10% בשנה. בשנים האחרונות אנו עדים לעוד ועוד חללי עבודה משותפים אשר צצים כפטריות אחר הגשם וכביכול מאיימים להשתלט על שוק השכרת המשרדים. אך למעשה, בשוק הנדל”ן המסחרי חלה מגמה נוספת ובה חברות היי-טק עתירות ידע מעדיפות לרכוש או לשכור קומות מגורים שלמות ואף בניינים, ולהכשיר אותם כמשרד לשימוש עצמי.

לאחרונה ראינו כיצד ענקיות התעשייה החלו בצעדים אלו במטרה לרכז את הפעילות שלהן במקום אחד. לפני כשנתיים הפך בית האיכרים ברחוב קפלן, ל’בית פייבר’ כאשר חברת פייבר שכרה את הבניין כולו. מאז גם פייסבוק ישראל עברה למשרדיה החדשים במגדל עזריאלי החדש בשרונה המתפרשים על פני 17 אלף מ”ר, ובאותו מגדל שכרה ענקית הטכנולוגיה אמזון 11 קומות בשטח של 25 אלף מ”ר. בינתיים, חברת IBM ריכזה את חברות הבת שלה למתחם אחד המתפרש על 7 קומות במגדל השחר ובימים אלו נחשפנו לפרסום לפיו חברת וויקס חתמה על עסקת נדל”ן ענקית לשכירת משרדים בפרויקט חדש בצפון תל אביב בשטח של 50 אלף מטרים ובכך תרכז את כל עובדי החברה המפוזרים ב-15 מתחמים שונים תחת קורת גג אחת.

אז מה יודעות מעצמות ההייטק שאנחנו לא?

רכישה או שכירות של חללים גדולים המתפרשים על פני מבנה שלם או כמה קומות היא אופציה משתלמת לא רק לאותן ענקיות כמו פייסבוק ו-IBM אלא גם לחברות היי-טק אחרות. חללים אלו משרתים טוב יותר חברות היי-טק בצמיחה מאשר חללי העבודה השיתופיים, שכן חברות אלו המיועדות לגדול, להתרחב ולהעסיק עוד עובדים זקוקות למקום עתידי גדול יותר כדי שיוכלו לקיים את כל פעילות העבודה במקום אחד, לאפשר התנהלות שוטפת בין כל המחלקות ובכך להגביר את פריון העבודה.

במשרדים המרוכזים במבנה אחד יכולות החברות לעצב את חללי העבודה על פי הצורך הארגוני שלהן, לבחור אם לייצר חלל עבודה אחד גדול (One Space) או לחלק אותו למשרדים אישיים,  וכמובן לעצב את המשרדים על פי השפה המיתוגית שלהן ובכך להכשיר עובדים נאמנים המסורים למקום עבודתם ומרגישים חלק ממשהו יציב ובעל אופי ייחודי, שבאה לידי ביטוי אפילו בנראות של המשרד.

יתרונות נוספים במשרדים פרטיים

אך מלבד שליטה טובה יותר בתרבות הארגונית, לרכישה או שכירות של נדל”ן מסחרי עבור החברה שלכם גם יתרון הגודל שאינו קיים בהפעלת המשרד מחלל משותף קיים, שכן ככל שתקנו או תשכרו שטח גדול יותר כך תוכלו להנות מהנחת כמות עבור השטח עצמו. כמו כן יש לזכור כי כדי לייצר רווח, חברות המשכירות את אותם חללי עבודה משותפים מוסיפות לדמי השכירות, מלבד הוצאות ניהול נלוות כמו ניקיון, ריהוט משרדי או שירותי מזכירות, גם פרמיה נוספת. בהשקעה לטווח ארוך מדובר בסכומים מצטברים אותם אפשר לחסוך בהשקעה בנדל”ן מסחרי עבור החברה שלכם.

הסיכון שבחללי העבודה המשותפים

באשר למשקיעים, נראה כי דווקא כל אותם חללי עבודה משותפים עלולים לפגוע בערך הבניין. במקרים רבים החברות השוכרות משרד בחלל משותף חתומות על חוזה חודשי, מה שמוביל לתחלופה גבוהה מאוד. מחקר אמריקאי שנעשה לאחרונה מצא כי התחלופה הזו מובילה לירידת ערך המבנה וכדאיות ההשקעה מוטלת בספק.

ואם לא די בכך, הצפת שוק הנדל”ן המסחרי בחללי עבודה הופכת את ההשקעה בהם להשקעה בסיכון גבוה יותר ומשקיעים רבים המחזיקים בחללים אלו מתקשים למצוא שוכרים ולהחזיר את ההשקעה, ובכל חודש סופגים הוצאות רבות בעבור הארנונה ודמי ניהול הבניין. אך כאשר ההשקעה נעשית לשימוש עצמי הדאגות האלו מן הסתם אינן מתקיימות.

The post הסוד של מעצמות ההיי-טק והנדל”ן מסחרי appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

עיר בצמיחה

יש סיבות רבות למה ההשקעה בנדל”ן בירושלים היא השקעה כדאית, אך יש סיבה אחת שהופכת את ההשקעה בנדל”ן בבירה למשתלמת במיוחד – ירושלים, שמונה כבר היום כ-900,000 תושבים המהווים כ-10% מכלל תושבי המדינה, היא עיר בצמיחה.

כלומר, היא עיר שבה האוכלוסייה הולכת ומתרבה ולמעשה גידול האוכלוסין בה גבוה משמעותית ביחס לערים אחרות. לכן, היא מהווה כר פורה לביקושים עתידיים. אך לא רק הביקוש לדירות ילך ויגבר, אלא גם המחירים צפויים לעלות בעתיד וזאת בשל מחסור משמעותי בקרקעות זמינות בעיר. כלומר, מי שרוכש נדל”ן כעת יכול לצפות להשבחת הנכס בזכות הביקוש הגובר לצד ההיצע המוגבל.

אוכלוסייה מגוונת מרחיבה את אפשרויות הנדל”ן

האוכלוסייה ההטרוגנית בירושלים, גם כן מעלה את הביקוש לדירות. כשאנחנו בוחרים נדל”ן אנחנו מחפשים את סביבת המגורים המתאימה לנו. הסיכוי שנמצא אותה בירושלים, גבוה במיוחד בזכות האוכלוסייה ההטרוגנית שחיה בעיר – משפחות צעירות, סטודנטים, אוכלוסייה מבוססת, דתיים וחילונים, כאשר כל אחד יכול למצוא בה את המקום שלו.

בירושלים מוסדות וגופים בולטים המספקים לרבים מהתושבים מקור פרנסה איכותי. המוסדות האקדמיים ובהם האוניברסיטה העברית, בצלאל וסם שפיגל, המרכזים הרפואיים הדסה הר הצופים ועין כרם ומשרדי הממשלה, משכן הכנסת ובית המשפט העליון – כל אלו מושכים לעיר אוכלוסייה מלומדת ומשכילה שמבקשת להשתקע בעיר ומעלה את הביקוש לנדל”ן.

בשנים האחרונות תושבי העיר נהנים גם מתנופה תחבורתית יוצאת דופן. תחילה בזכות הרכבת הקלה המאפשרת לתושבים תנועה מהירה ונעימה יותר בתוך העיר ומובילה בכך גם לאפשרויות נדל”ן טובות יותר בקרבת נתיבי התחבורה החדשים. אך גם כניסתו הצפויה של הקו המהיר בין ירושלים לתל אביב יאפשר נגישות טובה יותר למרכז העסקים בישראל, וימשוך לעיר תושבים נוספים אשר יעלו את הביקוש לדירות בעיר הבירה.

השקעה טובה בזכות התיירות

אך לא רק תושבי העיר נהנים מכל השפע שהיא מציעה, שכן ירושלים מעוררת סקרנות ועלייה לרגל מכל העולם בשל חשיבותה וקדושתה לשלושת הדתות – יהדות, נצרות ואסלאם. למעלה מ-2 מיליון תיירים מלאו את מלונות העיר ב-2018 והיא הוכתרה על ידי חברת מחקרי השוק ‘יורומוניטור’ כעיר המובילה בעולם בצמיחה בתיירות.

התיירים שפוקדים את האתרים הקדושים, אזורי הבילוי, המסעדות ומתחמי המסחר, מעלים עוד את ערך הנדל”ן בעיר. כמו כן ירושלים היא אבן שואבת לאנשי דת בעלי הון מכל העולם המבקשים לקנות דירות יוקרה לתקופות קצרות או ממושכות.

לא משנה אם אתם מחפשים דירה להשקעה או דירה למגורים, אם אתם זוג צעיר שמחפש לו את הדירה הראשונה או משקיעים מנוסים שמחפשים את שורת הרווח – בסופו של יום רכישת נדל”ן בירושלים מסתמנת כעסקה משתלמת במיוחד.

The post כל מה שלא ידעתם על נדל”ן בירושלים appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

מה כולל מחיר הדירה: האם ברור לכם מה כולל מחיר הדירה הנקוב בחוזה? ויותר מכך – מה אינו כולל? כדי להבין אלו  עלויות צפויות לכם בהמשך בדקו בין היתר האם המרכיבים הבאים נכללים במחיר:

• מחסן או חניה – בדקו גם מה גודלם והאם הם סמוכים זה לזה.
• הוצאות ‘פיתוח’ כמו כביש, מדרכה או גדרות.
• חיבור לתשתיות חשמל, גז ומים.
• רישום בטאבו.

כפי שתראו בהמשך גם שינויים במפרט הטכני משפיעים על המחיר הסופי. לרוב מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה, כך שהסכום אותו תשלמו בפועל יהיה כנראה שונה מהמחיר הנקוב בחוזה. נוסף למחיר הדירה תצטרכו לשלם שכר טרחה לעורך דין של הקבלן, לרוב בגובה של אחוז וחצי לפני מע”מ.

תנאי תשלום: שימו לב להסדר התשלומים המפורט בחוזה שלפניכם. לרוב מועדי התשלום יהיו בהתאם לשלבי הבנייה – החל משלבי הבנייה הראשונים כמו גמר בניית הרצפה בקומה הראשונה, דרך שלבי השלד של הבניין, הדירה, ביצוע טיח, ציפוי חוץ, ועד למסירת הדירה. שימו לב כי על הקבלן להעניק לכם ביטחונות, לרוב דרך ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, וכן כי התשלום מועבר ישירות לבנק המלווה את הפרויקט.

מפרט טכני: על פי חוק המכר, יש לצרף לחוזה מפרט טכני של הדירה ובו פרטים על שטח הדירה, חלוקה ומידות, חומרי בנייה, תשתיות כמו חשמל, תקשורת ומיזוג אוויר ועבודות גמר לרבות דלתות, חלונות, כלים סניטריים וכיוצא באלה. פעמים רבות המפרט שמציע הקבלן הוא בסיסי וכולל את החומרים הזולים בשוק. אם תרצו לבצע שינויים במפרט חשוב שתעשו זאת לפני החתימה על החוזה. בקשו את מחירון השינויים וכך תוכלו לקבל תמונה טובה יותר על העלות הכוללת של הדירה לאחר השינויים.

מועד מסירה: אחד הסעיפים החשובים בחוזה הרכישה הוא תאריך קבלת הדירה. שימו לב שהוגדר בחוזה מועד מסירה סופי, שכן אם חלפו 60 יום ממועד זה ועוד לא קיבלתם את הדירה, הקבלן מחויב לפצות אתכם על פי חוק המכר בדמי שכירות החל ממועד המסירה שהוגדר. בדקו האם ישנם סעיפים המפרטים מהו עיכוב הנחשב כ-‘עיכוב מוצדק’ המאפשר לקבלן דחיה בקבלת הדירה ללא פיצוי. אם בחרתם לבצע שינויים, הם עלולים להשפיע על מועד מסירת הדירה. בדקו היטב כי קיימת לכך התייחסות מפורשת בחוזה הרכישה.

הפרת הסכם: מובן שאנו שואפים להגיע לרגע מסירת הדירה וקבלת המפתח המיוחל, אך לעיתים התוכניות עלולות להשתבש, ולהפרת ההסכם עלולות להיות השלכות כספיות משמעותיות. סעיף הפרת ההסכם כולל לרוב עלויות פיצוי לקבלן בגין הפרה, אך עליכם לוודא כי גם אתם תפוצו במקרה בו הקבלן אינו עומד בהתחייבות, אם הציג לכם מידע כוזב או אם הוא הפר תקנות הקבועות בחוק. כמו כן אם מועד המסירה התעכב מעבר לתקופה מסוימת עליכם לוודא שבאפשרותכם לבטל את ההסכם.

אחרי שווידאתם איך כל אחד מן הנושאים האלו בא לידי ביטוי בחוזה שלכם תוכלו לחתום בראש שקט!

The post דירה על הנייר? כל ה”אותיות הקטנות” שכדאי לבדוק לפני שאתם חותמים appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

• האם עליהם לבחור בהשקעה סולידית או לקחת השקעה בסיכון גבוה?
• היכן כדאי להם לשים את הכסף?
• מה יניב להם רווח גדול יותר?

אומנם לשאלות אלו אין תשובה חד משמעית שכן מדובר בנושא מורכב מאין כמוהו אשר תלוי בגורמים משתנים כמו סכום ההשקעה, מצב השוק, מגמות חברתיות ומדיניות, ובכל זאת, על פי כל התחזיות, נראה דווקא כי שנת 2019 שזה עתה החלה עומדת להיות שנה טובה לשוק הנדל”ן ולמשקיעי הנדל”ן בישראל.

שנת הבחירות תשפיע לטובה על שוק הנדל”ן

שנת 2018, התאפיינה בקיפאון שוק הנדל”ן הישראלי, כאשר מחירי הדירות כמעט ולא השתנו. זוהי הייתה שנה שבה המשקיעים התרחקו מהשוק בשל העלאת מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה ויותר וכן בשל התקדמות תוכנית המחיר למשתכן שהוביל משרד האוצר בשנים האחרונות. אך כעת, מסתמן כי שנת 2019 תשים סוף לקיפאון בשוק הנדל”ן.

2019 היא שנת בחירות, ממשלה חדשה עומדת להתכנס וכניסה של דם חדש תשפיע גם על תוכניות שונות כמו מחיר למשתכן. שר אוצר חדש ובכלל שינויים במשרד האוצר יובילו ככל הנראה לעיכוב בתוכנית המחיר למשתכן. אם עד כה תוכניות המחיר למשתכן הובילה לכך שרוכשים רבים נאלצו להישאר על הגדר, כעת הביקוש ילך ויעלה.

אך מכיוון שקרקעות רבות שהוקצו לתוכנית למשתכן נלקחו ממלאי הדירות של השוק החופשי, גם ההיצע יקטן, מה שיגרום בסופו של דבר לעליית מחירי הדירות. מכאן, שאם השקעתם בנדל”ן מבעוד מועד, הרווח יהיה כולו שלכם.

לא כל הנוצץ זהב

ואומנם שנת 2019 מסתמנת כשנה טובה לנדל”ן ובכל זאת משקיעים רבים נמשכים דווקא לאפיקי השקעות נוצצים יותר כמו עולם החדשנות וטכנולוגיה, תחום שהפך זה מכבר לשיחת היום בקרב משקיעים רבים אם בשל סכומי הכסף הגדולים בעולמות האלו או הרעב לחדשנות בכל קצוות העולם.

אך יש לזכור כי לא כל הנוצץ זהב – השקעה בתחום החדשנות והטכנולוגיה ורכישת מניות בשוק ההון של חברות טכנולוגיות היא השקעה הנחשבת להשקעה בסיכון גבוה ביחס להשקעה בנדל”ן. בסופו של יום 95% מחברות הסטארט-אפ הישראליות נסגרות וכך גם החברות הגדולות בשוק שמבוססות על חדשנות, לא שומרות על יציבותן.

חשבו על טרנדים חמים כמו ביטקוין והמטבעות הדיגיטליים שעד לא מזמן נחשבו לדבר החם הבא בעולם ההשקעות, אך בסופו של דבר ספגו ירידה דרמטית במהלך 2018 שהובילה לכך שמשקיעים רבים איבדו את כספם.

נדל”ן – השקעה סולידית ומניבה

השקעה בשוק הנדל”ן נחשבת להשקעה סולידית עוד יותר לנוכח התנודתיות הרבה שאפיינה את שוק ההון ב-2018 לא רק בעולמות הטכנולוגיה והחדשנות אלא כמעט בכל אפיקי ההשקעה. עליות וירידות חדות הסתכמו בתשואות שליליות והובילו להפסדים כבדים. אם מגמה זו תמשיך גם השנה, הכסף המושקע בשוק ההון יהיה בסיכון גבוה משמעותית לעומת ההשקעה בנדל”ן.

ואומנם השקעה בסיכון גבוה נשמעת מרגשת יותר, בטח בתחומי החדשנות העתידניים מעוררי ההתפעלות. אך סיכון גבוה לא מתאים לכולנו, מי שמחפש השקעה סולידית ויציבה ישים את כספו בשוק הנדל”ן, שוק שנותר בסך הכול יציב ביחס לשוק ההון ההפכפך. גם כאשר מתרחשים אי אילו אירועים המובילים לשינוי במגמת הביקוש וההיצע, האוכלוסייה כל הזמן ממשיכה לגדול גידול טבעי של 3% מדי שנה, ומכאן שגם הביקוש לנדל”ן ימשיך לעלות.

לאור המגמות בשוק הנדל”ן בשנה האחרונה והמהלכים הפוליטיים והמדיניים שעומדים להתרחש ב-2019, ולצד התנודתיות הגבוהה בשוק ההון – נראה כי יותר מתמיד כדאי לכם לשים השנה את הכסף שלכם בנדל”ן.

The post שנת 2019 – שנה טובה יותר להשקעות נדל”ן appeared first on Carasso Real Estate Ltd.

חברת התיווך האמריקאית ‘רדפין’, עקבה במשך כשנתיים אחר מחירי הקנייה של למעלה ממיליון דירות ב-14 ערים גדולות ברחבי העולם. היא הצליבה אותם באמצעות מדד “Transit Score”, מדד אשר מעניק ציון למיקום מסוים ביחס לנגישות התחבורה הציבורית על פי פרמטרים שונים כמו תדירות, סוג התחבורה, מרחק לתחנה וכיוצא באלה. המחקר מצא כי ככל שהציון גבוה יותר כך ערך הדירה עולה, כאשר אחוז העלייה עומד על ממוצע של 0.6% לנקודה אחת במדד Transit Score.

שחקן חדש שעומד להצטרף בשנים הקרובות למערכות התחבורה הציבורית בישראל יעלה בוודאי את ה-Transit Score של דירות רבות במרכז הארץ. הכוונה היא, כמובן, לקו האדום של הרכבת הקלה הצפוי לפעול לקראת 2021 ויחצה את גוש דן מבת ים ועד לפתח תקווה.

משתמשי התחבורה הציבורית הם לרוב ממעמד חברתי-כלכלי נמוך יותר, ואילו בעלי הכנסה ומעמד גבוהים יותר, מרבים בשימוש ברכב פרטי.  במחקר שעשה בנק ישראל, פורסם לאחרונה כי כאשר ישנה גישה נוחה לרכבת, השימוש בה עולה גם בקרב בעלי הכנסה גבוהה. מכך אנו יכולים להסיק כי מגורים קרובים לתחנת הרכבת הקלה יהיו רלוונטים ליותר ויותר אנשים.

לסיכום, מגורים בקרבת תחנות תחבורה ציבורית מלווים לא אחת ברעש המנועים, זיהום האוויר והמולת הנוסעים אשר משפיעים על איכות חייהם, אך היא מספקת נגישות קלה יותר עבור משתמשי התחבורה הציבורית. השאלה היא כמה מאיתנו אכן נוהגים להגיע למקום עבודתנו באוטובוס או ברכבת ולכמה מאיתנו הקרבה לתחנות התחבורה הציבורית רלוונטית?

נכון להיום, רוב הישראלים עדיין נוסעים בכל בוקר לעבודה ברכבם הפרטי. על פי הסקר החברתי של הלמ”ס ב-2016 רק 17.5% מהנשאלים מגיעים לעבודתם באוטובוס ורק 3.5% מגיעים ברכבת.

אך כאשר מספר כלי הרכב הפרטיים על הכבישים עולה משנה לשנה, ותושבי המדינה נאלצים לעמוד בכל יום שעות ארוכות בעומסים בלתי סבירים בכבישי ישראל, יותר ויותר נוסעים רואים בנסיעה בתחבורה הציבורית אפשרות לא רעה. משרד התחבורה והבטיחות בדרכים מרבה להתגאות בנתוני הצמיחה של מספר המשתמשים בתחבורה הציבורית, ואכן בעשור האחרון המספר טיפס ב-35%, וזה עוד לפני שהרכבת הקלה נכנסה לחיינו.

The post האם באמת כדאי לכם לגור קרוב לתחבורה הציבורית? appeared first on Carasso Real Estate Ltd.